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Por Ethel Humphreys


REGULACIÓN DEL TIEMPO COMPARTIDO EN EL CCCN

El tiempo compartido se registra por primera vez a principios de los años ´60 en Europa, específicamente en Suiza, cuando una empresa comenzó a poner en venta acciones y, con el beneficio obtenido de esa venta, compró distintos lugares vacacionales con el propósito de brindarle a su clientela espacios disponibles en los principales centros de turismo de Europa Central. [1]
Con el tiempo, esta nueva forma de comercialización se fue extendiendo a otros países como Francia, Japón, Estados Unidos, España y Méjico, siendo de estos últimos dos de donde nuestro país adoptó la mayor cantidad de normas o formas de comercializar. [2] 
El derecho de Tiempo Compartido (TC) es un tipo de realidad económica que ha arribado a la Argentina en la década de los años ’80. Su modo de patentización en el derecho lo era a través de la concertación de derechos personales.
La Ley Nº 26.356 fue el plexo que le dio un marco normativo a esta figura. La llamada ley de “Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido” fue reglamentada por el Decreto Nº 760/14. A su vez, la Ley Nº 26.361, estableció que el derecho del consumo sería el ámbito rector de las adquisiciones (art. 1º).
Bajo la égida del Código Velezano, el sistema de tiempo compartido era concebido como un derecho personal. La ley 26.356, sancionada en el año 2008, que regula la figura lo concibió como a un derecho personal. Su constitución, en la mayoría de los casos, era bajo la forma de una sociedad, en la que sus integrantes ostentaban la facultad de usar y gozar, en forma sucesiva y alternada, por un turno de la cosa, de acuerdo a lo establecido en su estatuto. [3]
Su derecho tenía una circunscripción temporal, que se enlazaba con la duración de la persona jurídica [4].
El Código Civil y Comercial de la Nación ha incluido al Tiempo Compartido como a un derecho real, en el inciso e), del artículo 1887. Lo ha reglado en el Título VI: “Conjuntos Inmobiliarios”, y le ha dedicado el Capítulo 2.
Este nuevo plexo normativo ha derogado los capítulos III, IV, V y IX de la Ley Nº 26.356.
Entonces, desde la vigencia del nuevo código, el Tiempo Compartido se encuentra regulado en los artículos 2087 a 2102, inclusive del Código Civil y Comercial de la Nación; en los artículos 1 a 7, 26 a 39 y 40 y 41 de la Ley Nº 26.356 y en el Decreto Nº 760/14, en lo que refiere a los artículos vigentes.
Antes de la vigencia del nuevo plexo normativo, en atención al principio rector en materia de derechos reales, el numerus clausus, el tiempo compartido no podía ser considerado como a un derecho real. [5] Ello no importaba que pudiese adoptar alguno de los ya tipificados.
La inclusión como derecho real otorga seguridad jurídica a los terceros en relación al derecho de propiedad sobre las cosas; su concertación como derecho personal, agiliza su constitución y pierde el encanto de su contracara. [6]
El artículo 2087 define al tiempo compartido bajo la siguiente fórmula: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos”.
Cual se advierte de una simple lectura la figura no se ciñe solamente a los alojamientos vacacionales; empece a que sea su forma más utilizada. El nuevo código amplía la finalidad e integra a muebles, inmuebles o ambos a la vez.
Este tipo de derecho permite utilizar, en forma exclusiva y por un tiempo determinado a un bien determinado, con las particularidades que rigen en cada caso.
Los nuevos fines que pueden dársele a tiempo compartido son el alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria, entre otros.

Las personas que intervienen en su concertación son:

1. El usuario: Es quien adquiere el derecho real;
2. El propietario: Es el titular dominial;
3. El emprendedor: Es el intermediario en la comercialización;
4. El vendedor: En quien oferta el servicio en nombre del emprendedor;
5. El revendedor: Es el intermediario en la comercialización;
6. El administrador: Es quien gestiona y coordina el funcionamiento del sistema;
7. La red de intercambio: Es la intermediaria que actúa en relación a la oferta y la demanda; y
8. El prestador: Es quien comercializa el sistema y quien responde ante los usuarios, en primer lugar.

La afectación al sistema de tiempo compartido se produce mediante su instrumentación en una escritura pública. El artículo 2089 así lo dispone: “La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial”.
En el último supuesto estarían los casos de aeronaves, buques, entre otros.
Los bienes a afectarse deben encontrarse exentos de gravámenes, restricciones e interdicciones y el propietario, el emprendedor, el administrador y el comercializador no deben encontrarse inhibidos.
El aprovechamiento periódico y por turnos es lo que tipifica a este tipo de derecho. Los turnos pueden ser: de unidad medida temporal (determinada o indeterminada), por turnos (cuando son canjeables) y flotantes (cuando recae sobre una unidad por un período o temporada determinada).
Un tema importante en esta materia es el afrontamiento de los gastos. En el caso que un usuario no haga lo propio con su deber, el artículo 2098 del Código Civil y Comercial de la Nación reviste al certificado de deuda con la calidad de título ejecutivo. Éste debe ser expedido por el administrador y el reclamo tramitará por la vía ejecutiva.
Ello impone una sustancial diferencia con el régimen anterior, en el que la Ley Nº 26.356 establecía que en el caso que no se pudiese accionar de ese modo, debía sustanciarse el reclamo judicial por la vía más breve que contemplaran las normas procesales.
A los fines de iniciar el cobro ejecutivo, deberá encontrarse en mora el usuario. Para ello, el administrador deberá intimar fehacientemente al deudor y deberá cumplimentar los plazos y recaudos estipulados en el reglamento.
Otra nota distintiva es la aplicación del derecho del consumo. Éste regirá para el deber de garantía, el trato digno y equitativo, las conductas intimidatorias o vergonzantes, el deber de información, la gratuidad de ella, la prevalencia de la interpretación de las normas más favorables para el usuario, la publicidad vinculante, entre otros.

 

Notas

[1] Humphreys, comentario al art. 2087 CCyC, en: Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Curá, (Dir.), 2014, t. V, La Ley, Buenos Aires, pág. 499.
[2] Humphreys, comentario al art. 2087, op. cit., pág. 499.
[3] Humphreys, “Tiempo Compartido”, en: Derecho Económico, Lovece y Ghersi (Dirs.), Buenos Aires, Erreius, pág. 487.
[4] Kiper, Derechos reales. Novedades en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), 1ª ed., 2015, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, pág. 297.
[5] Abella y Mariani de Vidal, “El tiempo compartido en el Proyecto de Código”, LL, 2013-C-683.
[6] Acquarone, “El derecho real autónomo de multipropiedad”, Revista del Notariado, Nº 812, 1988, pág. 55.

 
 
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