Por Flavia Barraza*
PROBLEMÁTICA DE LA PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA VIVIENDA EN LA UNIÓN CONVIVENCIAL
VACÍOS NORMATIVOS Y PROPUESTAS
1. Introducción
La vivienda familiar constituye, tanto en el plano patrimonial como en el extrapatrimonial, un elemento central de protección para los miembros de los diferentes tipos de familia reconocidos por el Derecho argentino . Históricamente, la normativa apuntó a proteger el hogar no solo frente a vicisitudes económicas, sino también ante situaciones de vulnerabilidad, rupturas familiares y la muerte de un integrante. La evolución legislativa ha incorporado nuevas formas familiares, ampliando la protección más allá del matrimonio y reconociendo a las uniones convivenciales, aunque no sin cuestionamientos y vacíos aún persistentes .
2. Fundamentación constitucional y convencional
El derecho a la vivienda digna goza de jerarquía constitucional y ha sido consagrado tanto en la Constitución Nacional argentina (artículo 14 bis) como en tratados internacionales de derechos humanos con igual rango (artículo 75, inciso 22). Esta protección integral se extiende a todas las formas de familia, exigiendo la no discriminación y la intervención activa del Estado para evitar desigualdades estructurales. La jurisprudencia internacional ha reiterado la amplitud del concepto de familia, incluyendo lazos de hecho por fuera del matrimonio.
La Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores, por ejemplo, establece que toda persona mayor tiene derecho a una vivienda digna y adecuada, reflejando el compromiso supralegal de protección a lo largo de la vida.
3. Protección de la vivienda en el Código Civil y Comercial
3.1. Principios y alcance subjetivo
El Código Civil y Comercial de la Nación regula la protección de la vivienda a través de diversas normas que contemplan tanto la vivienda familiar como la individual, ampliando el espectro de beneficiarios más allá de la estructura matrimonial clásica. Se prevé un “plexo protectivo” que incluye mecanismos para amparar a personas casadas, convivientes, descendientes, ascendientes y otros familiares.
La protección se extiende a situaciones de muerte, ruptura y vulnerabilidad, implementando herramientas tanto tradicionales como novedosas, como la atribución preferencial y el derecho real de habitación.
3.2. Régimen de afectación de la vivienda
El régimen especial de afectación sustituye el antiguo “bien de familia” (ley 14.394) e incorpora avances relevantes: solo puede afectarse un único inmueble destinado a vivienda (urbano, suburbano o rural), total o parcialmente, y su protección requiere inscripción registral, salvo regímenes locales más favorables. La legitimación activa para afectar la vivienda no exige la existencia de una familia; cualquier titular puede hacerlo, incluso unipersonalmente o por decisión judicial en contextos de divorcio o cese de convivencia.
Respecto a los beneficiarios, el artículo 246 del Código menciona al propietario constituyente, su cónyuge, conviviente, ascendientes, descendientes y parientes colaterales hasta tercer grado que convivan en el inmueble. Para cultivar derechos sobre la vivienda como conviviente, la interpretación más razonable exige la inscripción previa de la unión convivencial, dado que la registración opera como medio adecuado de acreditación.
El requisito de “habitación efectiva” implica que, para mantener la protección, al menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble; no se exige presencia personal, abriéndose la posibilidad de usos parciales u ocupación a través de otra persona, salvo en el caso de colaterales donde rige el deber de convivencia.
Una novedad clave es la subrogación real: espíritu recogido doctrinaria y jurisprudencialmente, permite transferir la protección a una nueva vivienda adquirida en sustitución de la afectada, a indemnizaciones (seguros, expropiación), o incluso a importes reinvertidos en un plazo determinado. Ello flexibiliza la protección ante necesidades de movilidad del titular y no perjudica los derechos de acreedores preexistentes.
3.4. Inoponibilidad e inejecutabilidad
La afectación protege la vivienda frente a embargos y ejecuciones por deudas cuya causa es posterior a la inscripción, salvo excepciones taxativas: expensas, impuestos, deudas garantizadas con aceptación del cónyuge/conviviente, mejoras u obligaciones alimentarias a favor de menores o incapaces. En caso de quiebra, solo los acreedores titulados bajo estas excepciones pueden requerir la ejecución.
El efecto es doble: se establece la inoponibilidad frente a ciertos acreedores (acto válido sin efecto para determinados terceros) y la inejecutabilidad del bien, permitiendo el embargo pero no la realización si se mantiene la protección. Los frutos del inmueble, si son indispensables para los beneficiarios, quedan exentos de embargo y ejecución.
3.5. Transmisión y restricciones
El artículo 250 del Código establece que la vivienda afectada no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto a favor de los beneficiarios. Además, para la transmisión o gravamen del inmueble, si el titular es casado o conviviente inscripto, se requiere el asentimiento del otro, o autorización judicial en su defecto
La inalienabilidad es relativa: puede cederse con los requisitos legales y la intervención de representantes o el Ministerio Público cuando corresponda en caso de incapacidad. Existen también normas protectorias en los regímenes matrimoniales y de uniones convivenciales inscriptas, homologando el deber de asentimiento.
3.6. Desafectación y cancelación
El artículo 255 regula los supuestos y requisitos para solicitar la desafectación: por el constituyente (con asentimiento del cónyuge/conviviente), por la mayoría de herederos tras acto de última voluntad (con límites respecto a ciertos beneficiarios), por condóminos, por cualquier interesado si desaparecen los recaudos legales, o por expropiación y ejecución autorizada.
Existen exenciones impositivas y limitaciones a los honorarios profesionales para la constitución, transmisión y trámites vinculados, buscando reducir el costo económico para los interesados.
4. Vacíos normativos y consideraciones críticas
El régimen actual evidencia un vacío relevante: la ley no exige expresamente la inscripción de la unión convivencial como requisito para afectar la vivienda en el artículo 244, aunque sí lo hace en los artículos 250 y 255 respecto a transmisión y desafectación, generando inseguridad jurídica. Esta omisión es problemática para la protección efectiva de convivientes, especialmente considerando la baja incidencia de uniones convivenciales inscriptas.
Se subraya la utilidad de la afectación como herramienta válida de planificación sucesoria, permitiendo garantizar el derecho de habitación al conviviente y evitar eventuales conflictos sucesorios, especialmente frente a reclamos de herederos que hayan estado desvinculados del titular fallecido.
Desde una mirada constitucional, convencional y con perspectiva de género, se plantea la necesidad de reconsiderar la regulación, asegurando la protección real y efectiva de las múltiples formas familiares reconocidas en la sociedad contemporánea.
5. Conclusiones
6. Referencias normativas citadas
Código Civil y Comercial de la Nación: arts. 244-256 (régimen de protección de la vivienda), 376, 396-397 (inoponibilidad), 456–459 (protección en el matrimonio), 509-513, 519-522, 524–528 (uniones convivenciales), 103 (personas incapaces), 2330-2334.
Constitución Nacional Argentina, arts. 14 bis, 31, 75 inc. 22.
Convención Americana sobre Derechos Humanos y otros tratados internacionales reconocidos en la CN
Convención Interamericana sobre la Protección de Derechos Humanos de las Personas Mayores (ley 27.360, art. 24).
Ley 14.394 (régimen anterior de bien de familia).
*Abogada litigante (UNT), escribana (UNT), procuradora (UNT). Posgrado en Familia y Sucesiones (UBA). Diplomada en Derecho Privado (UNT). Diplomada en Derecho Sucesorio (UNSTA). Disertante en el Colegio de Abogados de Tucumán. Tema: “La figura del abogado del niño en Tucumán” (año 2025). Disertante de Asociación de Abogados de Tucumán. Tema: “Régimen patrimonial del matrimonio” (año 2025). Ponente en el VII Congreso del Abogado del Niño. Tema: “Niños migrantes”. Ponente en el IX Congreso del Abogado del Niño. Tema: “La figura del abogado del niño en Tucumán” (año 2025). Ponente en el XVI Congreso Latinoamericano de Familia, Niñez y Adolescencia en Punta del Este. Tema: “Suicidio adolescente” (año 2025). Disertante en la Facultad de Derecho. Tema: “Gestación por sustitución, vacío legal” (año 2025). Obras publicadas por Editorial Hammurabi: “Adopción por integración” y “Subrogación de vientres” (año 2025). Obras publicadas por la Editorial La Ley: “Niños migrantes” y “Los derechos sucesorios en las personas con discapacidad” (año 2025).
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