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PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR: ANÁLISIS DE SUS CARACTERÍSTICAS Y EVOLUCIÓN

La vivienda es un lugar que tiene por principal destino el ofrecer refugio y habitación a las personas. El derecho a la vivienda digna se considera uno de los derechos humanos fundamentales. El artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos establece que: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial … la vivienda”.
Entonces, a priori, podemos decir que el régimen de vivienda comprendería a todo tipo de inmuebles (casas, departamento, etc) que tengan por destino que uno o varios individuos, con los alcances legales que luego desarrollaremos, moren en ellos.
El régimen de la protección de la vivienda encuentra especial consagración en el articulado del Código Civil y Comercial de la Nación en el Libro Primero: “Parte general”, Título III: “Bienes”, Capítulo 3: “Vivienda”, en los artículos 244 a 256. Bajo esta óptica se ha dejado de lado la regulación del “bien de familia” (arts. 34 a 50).
Esas no son las únicas normas que protegen a la vivienda. Debemos traer a colación el régimen instituido en el artículo 2383 para el/la cónyuge supérstite y en el artículo 527, para el/la conviviente, del Código Civil y Comercial de la Nación importa una verdadera restricción al régimen del derecho real de dominio.
El artículo 2158 de ese código, define a la habitación como al: “derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana”.
El derecho real de Habitación es un derecho que recae sobre cosa ajena (art. 1888, CCyC), es principal (art. 1889, CCyC) y se ejerce por la posesión (art. 1890 del CCyC). Es un tipo de dominio desmembrado (art. 1941, CCyC); también de condominio (art. 1990 del CCyC), propiedad horizontal (art. 2045, CCyC) o conjuntos inmobiliarios (art. 2078, CCyC), superficie cuando existiera propiedad superficiaria sobre una vivienda (art. 2114, CCyC) y usufructo (art. 2142, CCyC). Aquél puede recaer sobre la totalidad de un inmueble o sobre una pate material.
La habitación concede al titular la facultad de morar en el inmueble ajeno; más no, disponer de él en el marco de los derechos reales o personales. Su contenido es acotado en relación a los derechos reales de uso (art. 2154, CCyC) y de usufructo (art. 2129, CCyC).
A nivel constitucional, obligado es referir a su antecedente en el texto del año 1949, donde en el art. 37, ap. II, inc. 3º, dotaba de protección a este instituto al establecer que: ““el Estado garantiza el bien de familia a lo que una ley especial determine”. Con la reforma del año 1957 hubo de agregarse el siguiente texto, bajo el artículo 14 bis: “El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá … la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna”. En el año 1994, con la última reforma constitucional se han incorporado, a través del artículo 75, inciso 22, diversos Tratados y Convenciones Internacionales, con igual jerarquía a la de la Carta Magna; y, en el caso, deben referenciarse: la Declaración Universal de los Derechos Humanos, la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, Convención Americana sobre Derechos Humanos, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, la Convención sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer y la Convención sobre los Derechos del Niño.
El régimen de protección de la vivienda, tiene por una de sus finalidades, el impedir la ejecución del bien por deudas generadas con posterioridad del momento en el cual se produce la inscripción de la afectación en el Registro de la Propiedad Inmueble, del lugar donde tenga asiento el inmueble.
Este principio de protección cede frente a determinados supuestos que se encuentran específicamente indicados en el texto legal; a saber:

a) Obligaciones por expensas, tasas o contribuciones que graven el inmueble;
b) Créditos hipotecarios;
c) Deudas por mejoras de la vivienda;
d) Deuda por alimentos.

Diferentes circunstancias deben considerarse al referirnos a este régimen, que de modo sucinto habrán de estructurarse del siguiente modo:

1. Objeto

Se puede amparar bajo el régimen un inmueble destinado a la vivienda, en su total extensión o hasta una parte de su valor.
En el caso que se trate de un inmueble sometido al régimen de la Propiedad Horizontal, el régimen afecta a las unidades complementarias (p.ej.: bauleras, cocheras, etc.).
También pueden someterse dos unidades funcionales si, en la realidad fáctica, se han unido funcionando como una sola vivienda y cuando en dos lotes colindantes se ha producido la misma situación.

2. Legitimados activos

Pueden afectar una vivienda a la protección legal todas las personas, en observancia de los alcances legales determinados en función del régimen de capacidad.

3. Inscripción

La inscripción puede ser realizada directamente por el titular dominial en el Registro de la Propiedad Inmueble o a través de un escribano. Éste habrá de labrar la escritura pública correspondiente, dejando debida constancia del objeto, beneficiarios y demás requisitos exigidos legalmente y deberá inscribirlo por ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
En el caso que se trate de un inmueble gravado con un derecho real de usufructo, uso o habitación, quien deben realizar la afectación al régimen el nudo propietario y el titular del derecho real de disfrute (usufructuario, usuario y habitador), de manera conjunta.
Si el inmueble se encuentra hipotecado, no será necesaria la conformidad o consentimiento del acreedor hipotecario tanto en el acto escriturario ni en el trámite administrativo de afectación.

4. Beneficiarios

En la constitución pueden designarse o no beneficiarios. Si no se los designa, se entiende que el beneficiario es el mismo constituyente.
Pueden designarse como beneficiarios a:

a) El propio constituyente;
b) El/la cónyuge del constituyente;
c) El/la conviviente del constituyente;
d) Los descendientes del constituyente;
e) Los ascendientes del constituyente;
f)  Los colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente, en defecto de los anteriores;
g) El/la conviviente mayor de edad con más de dos años de convivencia.

5. Duración de la protección

La protección subsiste si uno de los beneficiarios mora en el inmueble.

6. Subrogación

La subrogación cobra plena virtualidad en el régimen de la vivienda. La protección legal se traslada a la nueva vivienda que se adquiera (si se ha vendido la amparada por el régimen) y/o a los importes que la sustituyen en concepto de precio o indemnización.
En algunos casos, para que la subrogación tenga lugar en relación al nuevo inmueble, se exige la realización de una reserva registral de la afectación (p.ej.: Provincia de Buenos Aires).

7. Desafectación

La desafectación que se traduce en la puesta fuera de la órbita de la protección legal a la vivienda, puede ser realizada a través de los mismos legitimados activos que hacen la afectación. Es decir que, puede ser realizada directamente por el constituyente o por un escribano.
La desafectación puede realizarse por:

a) El constituyente con asentimiento cónyuge o conviviente con unión convivencial inscripta:
b) El constituyente con asentimiento de mayoría de herederos, si fue dispuesto por testamento y no media disconformidad cónyuge o conviviente, faltan, existen incapaces o personas con capacidad restringida (en este caso debe ser autorizado por el juez);
c) La mayoría de los condóminos, con idénticos límites que los detallados en el punto anterior;
d) Cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos legales o fallecen el constituyente y los beneficiarios;
e) Expropiación, reivindicación o ejecución autorizada (art. 255, CCyC).

El modo a través del cual se patentizará la desafectación habrá de ser por acta o resolución administrativa, oficio judicial o acta notarial.