Chiesa, registro publico...

Por Federico Chiesa* 

REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE LA PROVINCIA DE BS AS: UNA MIRADA SOBRE LA REGLAMENTACIÓN

En la provincia de Buenos Aires, el 17 de diciembre del año 2014 fue sancionada la ley n° 14.701 que determinó la creación de un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (conf. art. 1°), al cual deberían inscribirse, por principio general, todos aquellos que desarrollaran la actividad (art. 2°). Instrumento que provocó un alto nivel de resistencia del sector, por la cantidad de requisitos de inscripción entre los que se exigía un certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios, cuyo contenido sería determinado por la autoridad de aplicación, liberando de esta constancia a los que ejercieran la actividad a título gratuito (conf. art. 4).

Asimismo, ha pretendido fijar una serie de obligaciones (art. 8, ss y cc), incluso por encima de las reguladas en el CCCN como norma de fondo de jerarquía nacional, a la vez de un exigente control por parte de la administración pública relativo al desempeño profesional (art. 10, ss y cc).

Por último, y a grandes rasgos, estableciendo un régimen disciplinario, con sanciones pecuniarias de gran impacto económico hasta la posibilidad de exclusión del registro, es decir, la imposibilidad de la continuidad en el ejercicio de la actividad (arts. 16 y 17).

Ocho años han pasado desde aquella sanción legislativa para que la Provincia de Buenos Aires proceda a su reglamentación. Así el 19-11-2022 el Gobernador bonaerense Axel Kicillof, emitió el decreto n° 1734 reglamentando la ley 14.701.

A esos fines, se ha instituido como autoridad de aplicación al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos por intermedio de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas, o área que en el futuro la reemplace (art. 2), que difundirá la información ligada a la nueva normativa en aplicación, tanto respecto de los cursos de capacitación, presentación de los informes anuales por parte de los administradores, empadronamiento, etc., contando con la asistencia de una Unidad de Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires para la implementación de dicho registro.

Por supuesto, que podría discutirse el plexo normativo desde el enfoque de su legalidad, oportunidad y/o razonabilidad, sin soslayar la especial y delicada temática del derecho real de la propiedad horizontal. Y desde allí analizar aciertos y críticas de los asuntos e institutos en juego. Entre estas últimas, si materias legisladas por el CCCN, específicamente resultan desnaturalizadas por la reglamentación, como por ejemplo, ante la fijación de un tiempo obligatorio y fijo de un (1) año del mandato de todo administrador (en los casos en que los reglamentos de propiedad horizontal, no estipulen el plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempo indeterminado, conf. art. 14, ley 14.701), cuestión no limitada por las reglas de fondo del contrato de mandato – arts. 1319 a 1334, CCCN - ni por las emanadas del administrador consorcial – arts. 2065 a 2067, CCCN - como órgano ejecutivo. Pareciera incluso, una suerte de ingreso del poder de gobierno provincial a la zona de exclusión de la autonomía de la voluntad.

O si se advierten trasgresiones a normas de raigambre constitucional, como el derecho al trabajo, a la igualdad, a la libertad de contratar, a la propiedad, entre otras, ante la obligatoriedad de cumplimentar una cantidad de requisitos (arts. 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, ss y cc, ley 14.701), que no solo exceden las disposiciones de la codificación unificada nacional, sino que no suelen observarse en los diferentes estatutos de la mayoría de los consorcios de propietarios, que funcionan como verdaderas leyes entre partes a tal punto que, estos reglamentos forman parte de las escrituras de dominio de las unidades funcionales que componen el consorcio (art. 2038, in fine, CCCN).

Lo que no es menor, habida cuenta de tratarse la propiedad horizontal de un sistema de derecho privado que se rige por sus propias instituciones, incluso al punto de que la injerencia judicial es netamente subsidiaria y excepcional, ya que las cuestiones relativas a ese microcosmos deben resolverse, por regla general, en base a sus propios resortes de gobierno interno, en una dinámica que nuclea a asamblea, administrador y consejo de propietarios (arts. 2058, 2065, 2064, ss y ss, CCCN, respectivamente), este último, de encontrarse en funciones efectivas.

Pero en este caso, nos situamos desde otro mirador, no para señalar defectos, excesos o cuestiones de dudosa constitucionalidad, apuntados directamente al administrador de consorcios en propiedad horizontal, sino para intentar vislumbrar el horizonte que se presenta ante un futuro que luce por demás complejo.

Incluso aunque pensemos en que realmente lo que se haya perseguido sea una nueva herramienta de defensa para los consorcistas ante la posibilidad de abusos de algunos representantes consorciales, ello no significa soluciones mágicas, al menos a criterio del autor.

En este orden de ideas, no es posible descartar la experiencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sobre el particular. Allí la ley n° 941 del año 2002 comenzó a regular precisamente la actividad de la administración consorcial, con defensores y detractores. Y al igual que hoy en la Provincia de Buenos Aires, dicha ley y sus modificatorias posteriores, comenzó a establecer pautas y requisitos que operan como verdaderas obligaciones de resultado, que limitan a quienes ejerzan la actividad en cuanto a normas de contratación de proveedores, liquidación de expensas y débitos accesorios. De igual modo, ese registro público local implica como factor central, la facultad de los vecinos (propietarios u ocupantes) de denunciar a sus administradores en la búsqueda de respuestas y eventualmente, la aplicación de sanciones ante la acreditación administrativa de faltas o trasgresiones a ese ordenamiento. Allí, las decisiones de la autoridad de aplicación son revisables en grado de apelación por ante el fuero Contencioso Administrativo y Tributario.

Durante el primer semestre de 2022 las denuncias contra los administradores de consorcios ante el organismo de Defensa y Protección del Consumidor de C.A.B.A., ascendieron a 893 denuncias contra administradores y 5.586 denuncias por temas generales de consumo, debiendo observarse que la incidencia de las denuncias contra administradores resulta creciente desde hace tres años en forma ininterrumpida. Según el primer semestre de cada año, mientras que en 2020 las denuncias contra administradores representaron el 7,51% del total en 2022 fueron del 13,78%.

Este tipo de denuncias se ubican en el segundo puesto, por debajo de las realizadas contra servicios financieros, y por encima de los servicios de telecomunicaciones, servicios turísticos, hoteles y rubro textil, etc., debiendo destacarse un faltante de información del orden de casi un 17%, que representaría poco más de 1.117 casos (número que supera en cantidad a las denuncias que están en el primer puesto por deficiencias de las compañías que prestan servicios financieros).

En cuanto los valores de recaudación, analizando los totales de multas por infracciones a la Ley 941 por director general, bajo la gestión de Edgardo Aoun (desde el 1/10/2013 al 10/12/2015) se dispusieron y publicaron multas por casi trescientos veinte mil dólares mientras que durante la gestión de Vilma Bouza (desde el 1/01/2016 a la fecha) esa cifra creció hasta poco más de un millón cien mil dólares.

En otro orden de cosas, el valor promedio en dólares de las multas contra administradores por infracciones a la Ley 941 fue bajando desde 2014 hasta el 2022 en el que repuntó levemente. En 2014, la multa promedio fue de 5.449 dólares y en 2021, de 654 dólares. A modo de ejemplo una multa de 58.260 pesos, equivalía en junio de 2014 a 7.252,13 dólares (1 u$s = 8,03) mientras que, en julio de 2022, esa misma cantidad de dólares representó casi un millón de pesos (906.806,34) con una cotización de 125,04 pesos por unidad. (Fuente: BOLETIN DE PEQUEÑAS NOTICIAS-La comunidad consorcial como espejo de la sociedad-n° 734-15-08-2022-www.pequenasnoticias.com.ar).

Como he dicho, el propósito es considerar las normas objeto del presente artículo desde otro sitio, desde el encuadre de la obligatoriedad de las leyes.

Resulta un principio indiscutible que, desde su entrada en vigencia, la ley adquiere condición de obligatoria para todas las personas que se encuentren dentro del territorio argentino (arts. 4, 5, ss y cc, CCCN). Y mientras no se lleve a cabo un procedimiento de derogación legal (de alcance general) ni se plantee positivamente una acción de inconstitucionalidad (de alcance particular), no puede ponerse en tela de juicio la existencia de la ley, por más que se polemice respecto de su contenido.

Por ello, si los acontecimientos acompañan a la ley de registro obligatorio de administradores de consorcios, no hay duda que el escenario se modificará y mucho, para éstos.

El administrador como representante legal del consorcio con carácter de mandatario (conf. art. 2065, CCCN) es la persona humana o jurídica que debe dirigir y proteger los intereses comunes, a quien le corresponde ejecutar las resoluciones de la asamblea, gestionando los recursos del conjunto de forma correcta, diligente, etc., cumpliendo y haciendo cumplir tanto el reglamento de propiedad horizontal como las normas generales aplicables a la materia. Y por supuesto, los actos que realiza dentro del objeto de su mandato, resultan ser atribuibles al propio consorcio.

Las obligaciones impuestas dentro de la órbita consorcial, más allá de disposiciones de orden local, emergen del CCCN en general y de los reglamentos en particular. Ahora la ley 14.701, agrega una responsabilidad disciplinaria, entre muchos otros débitos.

Es necesario remarcar que las obligaciones del administrador, no se agotan en el listado meramente enunciativo que refieren los distintos incisos del art. 2067 del CCCN. La actividad se encuentra regulada por diversas normas de dispar jerarquía que forman un plexo normativo enrevesado.

“El código unificado es un claro ejemplo, ya que las regulaciones relativas a los deberes y responsabilidad del órgano ejecutivo, aparecen contenidas mucho más allá del capítulo que dentro de su sistemática nuclea al administrador y sus funciones (nota: capítulo 7, Título V, Libro IV – Derechos reales del CCCN).

Las reglas aplicables en este caso, rebalsan el continente de la regulación específica del instituto de la propiedad horizontal, debiéndose analizarse en su conjunto y con una visión global y unificadora. Así, está obligado a actuar en el manejo de los intereses confiados con lealtad y diligencia (conf. art 159, CCCN), puesto que si su comportamiento – por acción u omisión - denotara culpa en el ejercicio de su actividad, le cabe responsabilidad ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica consorcial, sus integrantes y terceros (conf. art 160, CCCN).

Por su parte, dentro de la representación voluntaria, carga con las fundamentales obligaciones de gestión, reserva, comunicación, custodia, restitución documental, etcétera (conf. art 372, CCCN), siendo responsable en caso de comportamiento en exceso de funciones, por los daños causados a su representado (conf. art 376, CCCN).

También, pesa sobre el administrador la obligación de rendir cuentas documentadas de su gestión (volveremos infra sobre este punto esencial de la materia) en legal tiempo y forma (conf. arts 859, 860, 861, CCCN)

Siendo el administrador, tal como con acierto lo expuso el legislador, un representante legal con carácter de mandatario (art. 2065, CCCN), aparece un lazo contractual bajo la figura del mandato. En tal sentido, debe cumplir su cometido según las instrucciones de su mandante, respetando la naturaleza del negocio, siendo en extremo cuidadoso como lo sería en una actuación propia, etcétera (conf. art 1324, CCCN).

Podríamos adicionar la responsabilidad del profesional liberal (art. 1768, CCCN), aunque algunos no vean las características propias en la actividad del administrador consorcial.

Finalmente llegamos a los deberes enunciados por el art. 2067 del cuerpo unificado.

Como dijimos, lo referido tampoco concluye el asunto porque, existen en la gestión del administrador, reenvíos permanentes a diversos institutos dentro del código (personas jurídicas, representación, obligaciones, contratos, consumo, etcétera), pudiendo establecer una conclusión en el sentido que el administrador podrá ser responsable directo de no cumplir con sus obligaciones (conf. art. 1749, CCCN), no obstante lo cual, la persona jurídica consorcial, responderá por los daños y perjuicios que causen sus administradores ejerciendo sus funciones (conf. art 1763, CCCN).

Si a todas las obligaciones que le impone al administrador, la ley, el reglamento, el estatuto interno (de existir), las decisiones de las asambleas, y hasta el consejo de propietarios en ciertos casos, le sumamos leyes de orden provincial, ordenanzas municipales, disposiciones y resoluciones de distinta jerarquía, podremos llegar a entender la dificultad creciente de esta profesión, que para nosotros sin lugar a dudas lo es” [1].

El permanente cambio de circunstancias, claro está, trae más complicaciones a la actividad del administrador de consorcios, que lo compele a adaptarse (como al resto de la sociedad) a situaciones que no permanecen inalteradas. La pandemia puede tomarse como un modelo visible, ya que mostró con claridad, en este aspecto, a dos realidades bien distintas: administraciones a la vieja usanza, carentes de mayor informatización y otras considerablemente mejor preparadas para soportar los cambios imprevistos producto de la situación epidemiológica.

Y de esto se trata, en definitiva. Una nueva regulación legislativa que nos obliga a transformarnos. Sin duda alguna, la inscripción no voluntaria en un registro especial, con una serie creciente de obligaciones (de forma y fondo) y un potente poder sancionador, modificará el escenario de las administraciones consorciales. Pero también supondrá oportunidades.

La mirada que debemos emplear es netamente darwinista, pues se trata de modificar estructuras, al modo de una selección natural que decantará en la supervivencia de los más aptos [2]. O lo que es lo mismo, adaptarse a un mundo en cambio permanente o ceder el lugar a quienes logren hacerlo. Probablemente muchas administraciones deban cambiar de rubro sino cambian, valga el juego de palabras.

Es obvio que cambiar implica un desafío y un verdadero esfuerzo. Por supuesto que, en nuestro caso, exige aceptar nuevas reglas, que conllevan adquirir conocimientos extra, que implican más trabajo y responsabilidad, preparación y dedicación. Pero el cambio de estructura resulta más mental que material, de hecho, es absolutamente intelectual.

Aquellos administradores que comprendan que han elegido una actividad profesional que impone una persistente capacitación, serán los que observen a la nueva reglamentación como un obstáculo a sortear y no como una imposibilidad en sí misma. Y esto trasciende las diversas capacidades personales, ya que, el placer por la tarea que cada uno desarrolla, sumado a un perseverante trabajo y disciplina constante, garantizan el éxito de su actividad, relegando a la suerte a un sitio sin importancia.

En cuanto a la ley 14.701, como cualquier otra, podremos cuestionar su contenido, pero nunca su existencia [3], y en definitiva, como ya he sostenido en otras oportunidades, el balance será materia librada al propio transcurso del tiempo.