Por Marina Beltrametti
CONJUNTOS INMOBILIARIOS CONSTITUIDOS COMO SOCIEDADES: PLANTEO DE COMPETENCIA
Comentario a fallo. CLUB DE CAMPO HARAS DEL SUR S.A. C/ BENITEZ RAMON S/ EJECUCION DE EXPENSAS. Cámara Nacional de apelaciones en lo Civil y Comercial, sala B fecha 05/09/2017.
El 5 de septiembre de 2017 la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala B, revoca la resolución mediante la cual el Juez de Primera Instancia se declaró incompetente para resolver en un juicio de cobro ejecutivo de expensas, por entender que la ejecutante era una sociedad anónima y que los conflictos que se generen dentro de una sociedad contra sus socios, debe ser resuelto por el fuero comercial y no por el fuero civil, por lo tanto se declaro incompetente para entender en el juicio de cobro de expensas.
Ante dicha resolución, la actora Club de Campo Haras del Sur, interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio, por considerar erronea la decisión del Juez de Primera Instancia, atento a que el objeto de la demanda era el cobro ejecutivo de expensas y por lo tanto es competente el fuero civil.
El Juez de Primera Instancia entendió que cualquier tipo de conflicto que se pudiese suscitar entre una sociedad y sus socios, debería ser resuelto en la justicia comercial. Por ello, la deuda que en éste caso tenía el socio con la sociedad, debían ser resueltos en el fuero comercial y no en el civil, como pretendía la actora.
Concedido el recurso, el expediente sube a Cámara para que lo resuelvan.
A los fines de determinar la competencia del Juez de Primera Instancia, la Cámara de Apelaciones consideró, que el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, establece que la comptencia estará dada por la naturaleza de las prestaciones deducidas, o sea que en éste caso, sería el cobro de expensas, cuya ejecución le corresponde al fuero civil.
La Cámara tuvo en cuenta que la actora tuvo que acudir a la forma societaria, atento a la falta de regulación legal que tenían los conjuntos inmobiliarios al momento en que se desarrolló el emprendimiento urbanístico.
Antes de la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, se entendía que si una Sociedad Anónima, que fue creada para el desarrollo de un emprendimiento urbanístico, tenía que ejecutar a alguno de los copropietarios por el pago de expensas comunes por el mantenimiento del barrio privado y/o club de campo, debía recurrir a algun mecanismo establecido en la ley 19.550 de sociedades comerciales. Así lo entendía la mayoría de la doctrina. Con la sanción del Código Civil y Comercial, se crea el nuevo derecho real, denominado conjuntos inmobiliarios.
Una de las cuestiones que se plantea, en el caso de los conjuntos inmobiliarios constituidos como sociedades, es la competencia para dirimir conflictos entre los que sería la sociedad y sus socios, ya que todo conflicto existente entre una sociedad con sus socios debe ser resuelto en la justicia comercial.
Los empredimientos urbanísticos, tienen gastos comunes que deben solventar todos los socios. Los gastos de mantenimiento del complejo de las partes comunes, de los amenities, etc., los deben solventar los propietarios de las unidades funcionales, o sea los socios. Los administradores dividen los gastos del complejo urbanístico entre todas las unidades funcionales, y a ese monto se lo denomina expensas.
Al margen de la forma societaria que hayan adoptado por falta de prevision legal, tienen un regalmento de copropiedad y establecen dentro de ese reglamento los gastos comunes para el mantenimiento del complejo.
También se establecen, dentro de ese reglamento, las expensas extraordinarias, que pueden darse en el caso de que el complejo esté construyendo una nueva pileta, una cancha de tenis, repavimientando las calles, etcétera.
Las expensas, tanto oridnarias como extraordinarias, son abonadas por los propietarios de las unidades funcionales.
Si el propietario no paga, se plantea la pregunta de si son o no ejecutables esas expensas por la vía de cobro ejecutivo establecida por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, o bien es una deuda que el socio tiene con la sociedad y debe ser resuelta por la justicia comercial.
Si se entienden que es una cuestión societaria, los litigios para el cobro de expensas serían más complejos, y el cobro de la deuda sería más engorroso, que si se tratara de un cobro ejecutivo de expensas, que tramita por las normas del proceso ejecutivo establecidas en el Código Procesal Civil y Comercial.
Además, hay que tener en cuenta que las expensas, son gastos realizados para el mantenimiento del conjunto inmobiliario, como ser el parquizado del lugar, mantenimiento de aguas, cloacas, calles, luces, canchas deportivas etc., por lo tanto el no pago, o la dificultad en el cobro de las mismas por vía judicial, acarrea un perjuicio para el conjunto inmobiliario, ya que deberá buscar la manera de poder cubrir ese dinero faltante, peligrando el mantenimiento del complejo, y creando un perjuicio para los propietarios.
Con la sanción de Código Civil y Comercial de la Nación, se crea un nuevo derecho real llamado conjunto inmobiliario.
El artículo 2075 CCCN establece que los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código deben adecuarse al regimen de propiedad horizontal, o sea que ya el Código Civil y Comercial de la Nación reconoce como conjuntos inmobiliarios a éstos emprendimientos urbanísticos con formas societarias.
En el fallo que analizamos, la Cámara de apelaciones, hace un análisis de éste artículo, y del alcance en torno al verbo adecuarse, estableciendo que puede ir desde una mera adecuación hasta una reconvención de la estrutura jurídica constituida.
Asimismo también, tuvo en cuenta para resolver la cuestión de competencia planteada, la aplicación operativa del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto a la sanción, admisión, regimen de expensas, administración de los conjuntos inmobiliarios. Entendió que no debe hacerse hincapié en la naturaleza jurídica de la entidad ejecutante, en éste caso una sociedad anónima, ni en la relacion del socio con la sociedad, sino que tuvo en cuenta la vinculación que existe entre las partes.
Existen dos cuestiones a tener en cuenta en el fallo analizado. La Cámara reconoce la existencia de conjunto inmobiliario, teniendo en cuenta las características del emprendiemiento, sin considerar la forma adoptada, en éste caso concreto la forma sociedad anónima.
Por ello, considera que a pesar de ser una sociedad anónima cuenta con un reglamento de copropiedad, en donde se establecen el pago de lo que serían las expensas comunes.
Como la ley no establece la forma de adecuación, ni plazo del mismo, muchos Barrios Cerrados, Privados y Clubes de Campo, no han modificado, aún, su estructura societaria. Si bien con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, se los reconoce como conjuntos inmobiliarios y se establece que deben regirse por las normas de propiedad horizontal, lo cierto es que no dice si éstas sociedades deben disolverse y regirse solamente con el reglamento de copopiedad o bien pueden continuar como sociedades y tener a su vez el reglamento de copropiedad.
También hay que tener en cuenta, que el hecho de que los Barrios Privados, Barrios Cerrados y Clubes de Campo que hayan adoptados forma societarias, como es el caso del fallo que analizamos, genera obligaciones impositivas, que deberán ser soportadas por los socios - copropietarios. Por ello, el hecho de que se pueda disolver la sociedad y regirse por el reglamento de copropiedad, como es el caso de propiedad horizontal, generaría beneficios para los copropietarios.
El Código Civil y Comercial, en su artículo 2048, establece que el certificado de deuda emitido por el administador, es título ejecutivo, por lo tanto habilita al cobro de expensas mediante el proceso ejecutivo.
Al analizar la causa, la Cámara tuvo en cuenta, que el certificado de deuda presentado por la Sociedad, era título ejecutivo, y por lo tanto es viable la ejecución del mismo, mediante el proceso ejecutivo establecido en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, sin tener en cuenta quien es la entidad ejecutante.
Además, hace la mención de la existencia de la necesidad, que a su entender tuvo, la desarrolladora del emprendimiento, de constituirse como sociedad anónima por falta de regulación legal.
Justamente la falta de regulación legal hizo que la desarrolladora del emprendiemiento, cree una sociedad anónima para poder comercializar las parcelas, y llevar adelante el emprendimiento urbanístico. Independientemente de haber adoptado una forma societaria, redactó su reglamento de copropiedad, que regula la relaciones entre los copropietarios, establece las partes comunes, etc., y en donde estableció el pago de expensas para el mantenimiento del emprendimiento. Dicho reglamento fue aceptado y firmado por el copropietario al cual se le ejecutaba la deuda de expensas.
Como dijimos, la Cámara consideró la naturaleza del juicio que se instó, el cobro de expensas, tomando en cuenta la documentación aportada por la actora, o sea el certificado de deuda y el reglamento de copropiedad donde se establecen las mismas, la forma de pago, el porcentaje de pago de cada unidad funcional etc., sin considerar la persona del ejecutante, tal como lo establece el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en su art. 5 “ La competencia se determinará por la naturaleza de las pretenciones deducidas en la demanda…”.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que no sólo los copropietarios estan obligados al pago de expensas comunes. Si se considera que es un tema meramente societario, sólo se podría cobrar éste tipo de deuda a los propietarios, que son los socios de la sociedad, quedando afuera los poseedores, los cuales también estarían obligados a abonar los gastos comunes del complejo en los terminos del artículo 2050 de Código Civil y Comercial.
Por ello, la Cámara consideró que el proceso cuya resolución fue recurrida, es un cobro de expensas y no un tema societario. Por lo tanto revoca la resolución del Juez de Primera Instancia en lo Civil, que se declaro incompetente para enteder en el proceso, por considerar que le correspondía a la justicia comercial entender en los conflictos que se suscitan entre una sociedad y sus socios.
A diferencia del Juez de Primera Instancia, la Cámara consideró a la sociedad como un conjunto inmobiliario, y que la documentación que acompañó en el proceso, certificado de deuda y reglamento de copropiedad, habilita el cobro de expensas y que corresponde a la justicia civil dirimir el conflicto.
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