Por Edgardo N. Turner y Herman Schumacher
LOCACIONES Y DOMICILIO CONTRACTUAL: PROBLEMÁTICA SOBRE LAS REFORMAS INTRODUCIDAS POR LA LEY 27.551
La ley 27.551 publicada el 30/06/2020 introdujo cambios en el contrato de locación, en parte modificando artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, y en parte a través de lo que denomina “Regulación complementaria de las locaciones”. Por otra parte, prevé un “Programa nacional de alquiler social” a ser diseñado e implementado por la Secretaría de Vivienda del Ministerio de Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda y métodos alternativos de resolución de conflictos.
La ley 27.551 también modifica el art. 75 CCCN estableciendo que el domicilio especial (contractual) puede constituirse en una dirección de correo electrónico.
Es razonable pensar que la nueva norma pretendió regular ciertos aspectos relativos a los alquileres con destino a vivienda. Sin embargo, al introducir modificaciones al código de fondo -que no se caracteriza por una diferenciación adecuada entre este tipo de locaciones y las que recaen sobre otra clase de cosas- resulta conveniente analizar los cambios introducidos sobre las locaciones en general, sobre las locaciones de inmuebles y sobre las locaciones de inmuebles con destino a vivienda en particular.
Las reformas más destacadas –y polémicas- se refieren a la limitación de la garantía de cumplimiento y el ajuste del canon locativo en el contrato de locación con destino a vivienda, y la unificación del plazo de alquiler de inmuebles en tres años cualquiera sea su destino y sin perjuicio de mantenerse algunas excepciones.
Normas aplicables a todo tipo de locación, incluyendo locaciones de cosas que no sean inmuebles
Reparaciones: Se simplifica la redacción del art. 1201 CCCN señalando que el locador debe realizar los actos necesarios para mantener la aptitud de la cosa locada para el uso convenido, cuando la causa del deterioro o novedad a solucionar no sea imputable al locatario.
Sin embargo, resulta necesario interpretar qué tipos de reparaciones están a cargo del locador según este artículo y cuales recaen sobre el locatario según el art. 1206 CCCN que dice que debe conservar la cosa en el estado en que la recibió, respondiendo por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por su destrucción por incendio excepto que se haya originado de manera fortuita.
La cuestión –que ya existía en la redacción original del Código Civil y Comercial de la Nación- se agrava con la reforma en tanto se modificó el primer párrafo del art, 1201 CCCN en el sentido indicado. La regla original ponía a cargo del locador reparar los deterioros producidos por los defectos o calidad (es decir, la naturaleza o condiciones intrínsecas de la cosa locada), su propia culpa, o en la de sus dependientes, hechos de terceros o caso fortuito. La reforma hizo un giro refiriéndose no ya a los deterioros producidor por la calidad de la cosa sino en su calidad.
Una interpretación razonable del conjunto de normas aplicables y los principios generales del derecho lleva a concluir que el locador debe realizar las reparaciones de los daños que se produzcan por la naturaleza misma del bien objeto de la locación a pesar de hacer el locatario un uso normal y cuidadoso, siendo responsable el último de los daños causados por el uso indebido, el abandono de la cosa o los actos de terceros a quienes el locatario le permitió el acceso al bien locado.
A su vez, la reforma introduce un régimen para efectivizar las reparaciones a cargo del locador, autorizando al locatario a efectuar por sí las que resulten urgentes ante la omisión de la otra parte transcurridas veinticuatro horas de la recepción del requerimiento del inquilino, o las que no revistan urgencia luego de los diez días corridos computados de igual forma.
Aclara la nueva norma que “la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo”.
De manera complementaria, se agrega el art. 1204 bis CCCN que permite compensar los gastos realizados por el locatario en razón de reparaciones omitidas por el locador o por concepto de mejoras, con los alquileres, “previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos”.
La reforma eliminó el art. 1201 CCCN el párrafo que autorizaba al locatario a requerir la reducción del precio de la locación o a resolver el contrato si la realización de las reparaciones a cargo del locador impiden o reducen el uso y goce convenido, situación que de todas formas queda subsumida en las previsiones del nuevo art. 1203 CCCN que dispone de manera genérica que cuando el locatario no pueda usar y gozar de la cosa de la forma prevista por causas que no le sean imputables, puede pedir la resolución del contrato de locación o la suspensión del pago de los cánones (y no su reducción, como se preveía anteriormente) por el tiempo que dure la privación del uso y goce. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Cargas y contribuciones: Se mantiene el texto del art. 1209 CCCN según el cual el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones originadas en el destino que dé a la cosa locada, como es el caso de las tasas de inspección, tasa por uso de veredas, tasa de control de pesas y medidas, etc. El texto que agrega la reforma aparentemente pretendió regular el pago de expensas, tasas e impuestos en las locaciones de inmuebles, ya que esta cuestión no estaba prevista de forma expresa en la redacción original que –en cambio- permitía que el locatario asumiera el pago de las cargas y contribuciones que graven la cosa locada.
Sobre este aspecto innova la reforma, estableciendo que el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven el bien locado ni las expensas comunes extraordinarias y que solamente pueden ponerse a cargo del locatario las “expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”. En lo que se refiere a expensas, la nueva redacción genera ciertas dificultades interpretativas ya que “expensas” equivale a gastos, pero expensas comunes es un término reservado a las contribuciones a cargo de los copropietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal y a los conjuntos inmobiliarios, a la par que esas expensas no se vinculan de forma directa y necesaria con servicios a disposición del locatario. Atendiendo la supuesta finalidad de la norma, cabe concluir que se pretendió recoger la costumbre habitual en materia de locación de inmuebles con destino a vivienda o para uso profesional o comercial en propiedad horizontal (o eventualmente en conjuntos inmobiliarios), conforme la cual los locatarios abonan las expensas comunes ordinarias y los locadores las extraordinarias.
En materia impositiva, los gravámenes se han dividido tradicionalmente en impuestos, tasas y contribuciones, por lo que el término “carga” es ajeno a esta materia. Las tasas por servicios (como son los de alumbrado, limpieza de calles, y recolección de residuos) recaen sobre los inmuebles, que son los que resultan gravados como puede verse en las leyes fiscales que los imponen. En este sentido, la norma estaría poniendo a cargo de los locadores no solamente el pago del impuesto inmobiliario sino también las mencionadas tasas de servicio, contrariando así lo que viene siendo práctica habitual, esto es que el primero es pagado por el locador y las tasas por el locatario.
Mediación previa y métodos alternativos de resolución de conflictos: Al modificarse la ley 26.589 –vigente solamente en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- el procedimiento de mediación prejudicial es obligatorio en el caso de los desalojos de inmuebles y continúa siendo optativo solamente para las ejecuciones de alquileres.
En el plano meramente programático, señala la nueva norma –por sobre todo como una expresión de deseos ya que se trata de una materia cuya legislación es netamente local- que el Poder Ejecutivo Nacional de acuerdo con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fomentará el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
Indexación o ajuste del precio de la locación: Se deja de lado la anacrónica prohibición de indexación o actualización de valores que había previsto la ley de emergencia pública para las excepcionales circunstancias existentes en 2002. Por lo tanto, es posible reajustar periódicamente el precio de la locación, estableciéndose un mecanismo específico para el caso de locaciones de viviendas.
Cuestiones comunes a todo tipo de locaciones de inmuebles
Plazo de locación: Se eleva el plazo mínimo para todas las locaciones urbanas, sean de uso comercial o para vivienda, a tres años.
Como el plazo se establece a favor del locatario, éste puede renunciar al beneficio y pactar un plazo menor si ya se encuentra en la tenencia del inmueble, previsión que ya se encontraba en el texto original del art. 1198 CCCN y que relativiza la protección pretendida a través del plazo mínimo, ya que al no ser obligatoria la renovación del contrato para el locador, éste podría exigir para ello que el locatario renuncie al término de tres años fijando uno menor. Nótese que como en este supuesto no rige el plazo mínimo, puede acordarse cualquiera.
Las restantes excepciones al plazo mínimo contempladas en el art. 1199 CCCN (sedes diplomáticas, consulares, de organismos internacionales y alojamiento de personal diplomático y consular extranjero; guarda de cosas, eventos en predios feriales; plazos determinados por el objeto como ocurriría en el caso de cubrirse necesidades temporarias y extraordinarias del locatario) se mantienen en su redacción original excepto con relación a las locaciones con fines turísticos o similares mejorándose el texto previo de forma tal que no se considerará la excepción si el plazo del contrato o de sus renovaciones o sucesivos contratos (esta es la modificación) supera los tres meses.
Resolución anticipada del contrato: Se establece que el locatario debe notificar al locador su voluntad de resolver anticipadamente el contrato con una anticipación no inferior a un mes. Por lo tanto, la terminación de la locación no tendrá lugar necesariamente a la finalización de un período mensual completo, esto es, el último día del mes en los casos corrientes.
Información a AFIP: Los contratos de locación deben ser informados por el locador a la Administración Federal de Ingresos Públicos, lo que importa una obligación formal adicional tendiente a garantizar la obligación sustancial derivada del impuesto sobre las ganancias que grava las rentas obtenidas por el locador a través de la locación de bienes inmuebles. A su vez, el locatario puede informar la existencia del contrato a AFIP y en caso de desalojo, ejecución de alquileres o cualquier otro juicio derivado del cumplimiento o incumplimiento del contrato de locación (se supone que de inmuebles) el juez interviniente debe informar a AFIP la existencia de tal contrato de manera previa al traslado de la demanda.
Téngase presente que en tanto las locaciones se encuentran alcanzadas por el impuesto de sellos, estas presentaciones a AFIP importan también un control indirecto del pago del impuesto local.
Pago por consignación: el Código Civil y Comercial de la Nación establece la posibilidad de realizar el pago por consignación ante la negativa del acreedor a recibirlo. Por lo tanto, resultaba innecesario que la nueva legislación previera igual posibilidad para el locatario frente a la omisión del locador de recibir los alquileres (y no otros pagos derivados del contrato de locación). No obstante, cabe destacar que la ley comentada prevé ciertas innovaciones o agregados a la normativa general existente, a saber: a) La obligación de intimar fehacientemente al locador para que reciba el pago en el plazo de cuarenta y ocho horas, contadas desde la notificación. En cambio, no se establece el plazo dentro del cual debe el locatario practicar la intimación considerando la fecha de vencimiento de los alquileres vencidos que deberá hacerse conforme la jurisprudencia dentro de un tiempo razonable y consistente con la buena fe y la demostración de la efectiva voluntad de cumplimiento por parte del deudor. b) Ante el silencio o negativa del locador, el locatario debe promover la consignación judicial de lo adeudado dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo contenido en la intimación. La nueva norma se refiere al pago por consignación “o mediante cheque cancelatorio… de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, lo que sugiere que una alternativa a la consignación judicial es el libramiento y entrega del cheque indicado. Recuérdese que los cheques cancelatorios tienen una vigencia de noventa días desde su emisión, por lo que solamente podrían extinguir la obligación del locatario que los adquiere en la medida que sea efectivamente recibido por el locador con un plazo razonable para su cobro. En este contexto, la referencia al cheque cancelatorio es cuando menos innecesaria a la vez que no parece una alternativa aplicable al procedimiento de consignación judicial.
Honorarios de corredores inmobiliarios: Contrariamente a las expectativas que estos honorarios (a los que erróneamente el Código llama comisiones) fueran asumidos exclusivamente por el locador, se mantienen las previsiones del art. 1351 CCCN con el agregado que cuando se trate de la locación de inmuebles, solamente podrá intervenir un corredor matriculado en la jurisdicción en que se encuentre el bien. La comisión de éste, según las reglas ya existentes, debe ser abonada por cada parte –sin que entre éstas exista solidaridad- salvo pacto en contrario o que quien no contrató al intermediario rechace (“denuncie”) su intervención oportunamente, supuesto en el que el corredor solamente podrá cobrar sus honorarios a quien lo haya contratado.
Previsiones relativas a los inmuebles locados con destino a vivienda
La mayor innovación –y tal vez la menos elaborada a tenor de las imprecisiones técnicas en que incurre- respecto del contrato de locación con destino a vivienda se encuentra en la “regulación complementaria” (es decir, no incorporada al articulado del Código Civil y Comercial de la Nación) relativa a las garantías de cumplimiento.
Al respecto, se establece que si el locador requiriese garantías, el locatario debe proponerles por lo menos dos de las siguientes posibilidades: a) Título de propiedad inmueble. La entrega material del título o cualquier referencia al derecho de dominio sobre un inmueble sea del locatario o de un tercero no otorga un derecho de cobro al locador. Resulta común en los contratos de locación que los fiadores aseguren afectar a la garantía un inmueble determinado o aún que se obliguen a no enajenarlo o a reemplazarlo en caso de hacerlo, lo que carece de efecto jurídico, existiendo nutrida jurisprudencia según la cual la posterior insolvencia del fiador no constituye un delito. Tampoco existe un régimen de inmovilización del derecho de dominio a través de la entrega u ofrecimiento de un título de propiedad en garantía por lo que aun en el caso de materializarse a través del depósito o custodia del título por el locador o terceros, no siendo un documento negociable esa entrega carece de valor para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del locatario. b) Aval bancario. La figura del aval es típicamente bancaria y aplicable a los títulos de crédito, refiriéndose a la obligación personal que asume el avalista respecto de todo o parte de cuanto le fuera exigible al avalado. No existe en nuestra legislación y tradición jurídica el aval bancario como figura autónoma, por lo que debe encuadrarse en el contrato de fianza donde el fiador resulta ser una entidad bancaria, situación por lo demás excepcional en materia de locaciones de vivienda. Por lo tanto, la previsión resulta superflua al estar subsumida en la figura genérica de la fianza. c) Seguro de caución. Dejando de lado la discusión doctrinaria sobre si esta figura refiere a un auténtico seguro o si se trata de una modalidad de la fianza, es un recurso normalmente aceptado como garantía satisfactoria del contrato de locación. d) Garantía de fianza o fiador solidario. La fianza, junto con el seguro de caución, han sido las formas tradicionales de garantizar los contratos de locación con destino a vivienda, no requiriendo mayores comentarios. La fianza solidaria es una modalidad en la que el acreedor puede reclamar directamente al fiador el pago de la deuda en mora, sin que se altere su condición de obligación accesoria (en virtud de la cual la extinción de la obligación principal implica la de la fianza) y subsidiaria por lo que el acreedor debe interpelar previamente al deudor principal, diferenciándose de la fianza común en que el fiador no tiene el beneficio de excusión. e) Garantía personal del locatario, mediante recibo de sueldo, certificado de ingresos u otro elemento. Esta previsión no tiene sentido alguno ya que el locatario como cualquier obligado responde con todo su patrimonio por las obligaciones surgidas del contrato de locación.
Lo que no surge de la reforma es si el locador debe elegir entre alguna de las opciones propuestas por el locatario, situación difícil si las alternativas ofrecidas son un título de propiedad y la garantía personal del locatario ya que, como vimos, no constituyen ninguna seguridad de cobro.
Por encima de lo dicho, aparece en la ley comentada de forma injustificada y contraria al ordenamiento vigente en materia de garantía de cumplimiento del contrato de locación, la limitación de la garantía de cumplimiento de las obligaciones del locatario a un máximo de cinco veces el valor mensual de la locación, salvo cuando se trate de la personal del locatario, supuesto en el cual puede llegar al valor de diez veces el alquiler mensual.
Esto significa que en ningún caso el tercero garantiza el pago de la totalidad de la deuda que hubiera acumulado el locatario sino el de la suma máxima antes indicada
Todo importe que exceda ese valor, simplemente no está garantizado. Como la cantidad apuntada de meses es lo máximo que puede pedir el locador que garantice el locatario, la conclusión indicada no varía aun en el caso que se otorgue más de una garantía.
Ajuste del canon locativo: Se establece que los alquileres deben expresarse en un valor mensual fijo y único sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales “utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina”. Es decir, durante cada uno de los meses del primer año de locación, el canon debe ser igual, no pudiendo acordarse bonificaciones u otras formas que permitan eludir esta regla.
No se prohíbe expresamente el pago de más de un período mensual, lo que sin embargo parece haber sido el objeto de la previsión comentada, aunque esta presunta finalidad choca con la posibilidad –no vedada- de fijar los precios locativos en moneda extranjera.
Al finalizar el primer año, ese valor mensual inicial se ajusta de la manera indicada, es decir sumando la variación del índice de precios al consumidor y el de salarios entre el mes de inicio de la locación y el del decimosegundo mes del contrato (o los inmediatos anteriores, de no contarse al momento del cómputo con el del mes doce), dividiendo el resultado por dos e incrementando el valor inicial en la proporción resultante para obtener de esta forma el precio mensual de la locación para el año siguiente. En los sucesivos años de locación debe aplicarse el mismo procedimiento, tomando como alquiler básico el vigente en el período anual anterior.
Al ajustarse el precio de la locación una vez al año, solamente se tendrá un valor actualizado el primer mes de cada período, deteriorándose por efecto de la inflación en forma sucesiva hasta que tenga lugar la actualización siguiente.
Pago anticipado: Solo puede exigirse el pago anticipado de un mes.
Depósito de garantía: No puede exigirse un depósito de garantía superior al importe del primer mes de locación cuando la práctica hasta el momento era de un mes por cada año de duración del contrato. Se innova respecto de las prácticas usuales relativas a la restitución de este depósito de garantía que ahora debe hacerse en efectivo, en el acto de restitución del inmueble locado, mediante la entrega de un importe igual al valor del último mes de locación, pudiendo deducirse solamente las deudas que existieran por servicios públicos domiciliarios o expensas correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiesen sido facturada.
El objeto del depósito de garantía coincide sustancialmente con la garantía de cumplimiento dada por un tercero, siendo su finalidad evitar la ejecución de esa fianza o seguro de caución ante incumplimientos de poca relevancia económica.
Esta garantía difícilmente pueda considerarse un depósito en los términos que este contrato está definido en los arts. 1356 y siguientes del CCCN en tanto debe restituirse una cantidad diferente a la entregada y sus eventuales frutos (regla de los arts. 1356 y 1367 CCCN) asumiendo el locador una responsabilidad superior a la del depositante en tanto debe la restitución del depósito aun cuando deje de existir sin su culpa y aun cuando haya puesto en la guarda la misma diligencia que para sus propias cosas.
Como se señaló, del depósito de garantía solamente pueden deducirse las deudas por servicios públicos domiciliarios o expensas que correspondan al período contractual y que al momento de la restitución del inmueble no hubieran sido facturadas. En rigor de verdad, ni siquiera pueden realizarse estas deducciones ya que el art. 1196 inc. b) CCCN expresamente dice que en caso de existir las deudas referidas “puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago”. La interpretación literal del texto legal lleva a concluir que solamente podría llegarse a un acuerdo considerando los valores de la última factura o servicio abonado (cuando debió decir facturado o liquidado e incluir pautas relevantes como las lecturas de medidores de consumos, el tiempo transcurrido desde el último período facturado o liquidado, etc.), por lo que el único derecho que tendría el locador es retener en garantía un importe calculado según las pautas señaladas (el valor de la última factura del servicio o liquidación de expensas efectivamente abonados).
Vemos en lo relativo a la restitución del depósito de garantía varios errores incomprensibles e injustificados. (i) En primer lugar, las expensas no se facturan, sino que se liquidan ya que representan las contribuciones que deben los copropietarios de unidades de propiedad horizontal por gastos comunes realizados por el administrador en su condición de representante del consorcio. (ii) El acuerdo de pago al que refiere la norma no importa la posibilidad de deducir el importe resultante del depósito de garantía a restituir ya que habla de un acuerdo de pago, cuando el pago no se debe al locador (obligado a la restitución) sino a un tercero (el prestador del servicio domiciliario o el consorcio de copropietarios de propiedad horizontal). Sin embargo, siendo que la norma no vino a desplazar la práctica invariablemente aceptada de las deducciones, debe concluirse que éstas siguen siendo practicables sobre el depósito de garantía –que de lo contrario perdería su razón de ser- pero limitado a los conceptos previstos (expensas y servicios domiciliarios). (iii) Carece de sentido limitar las deducciones a servicios y expensas cuando las obligaciones del locatario son más amplias, abarcando alquileres adeudados, intereses compensatorios, moratorios o punitorios, reparaciones a su cargo, etc. Tal como se encuentra redactada la norma solamente se pueden deducir los conceptos señalados que se hayan devengado en el período contractual y –al mismo tiempo- no hayan sido facturados (o liquidados, en el caso de las expensas) quedando así excluidos los servicios y expensas efectivamente facturados o liquidados a la época de restitución de la vivienda pero adeudados por el locatario, y los que correspondan a períodos posteriores al vencimiento del contrato pero durante los cuales continuó la ocupación del inmueble por parte del locatario en forma irregular, por simple incumplimiento de la obligación de restituir ya que en estos términos no hay continuación de la locación vencida (art. 1218 CCCN a contrario).
Resulta llamativo que la restitución del depósito de garantía deba hacerse imperativamente en efectivo. En todo caso, la previsión importa modificar la ley “antievasión” 25.345 –en cuanto prohíbe los pagos en efectivo superiores a $ 1.000- que de todas formas ya había sido declarada inconstitucional (aunque respecto de sus efectos fiscales) en el precedente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación “Mera Miguel Angel” del 19/03/2014.
Como la devolución del depósito ocurre en el acto de restitución del inmueble locado, en los supuestos de demora del locatario en la entrega de la vivienda no se generarán intereses ni actualizaciones de ninguna especie, debiéndose siempre el valor del último mes. Cabe interpretar que cuando el actual art. 1196 inc. b) CCCN dice que “el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación” se refiere al mes inmediato anterior a la conclusión del contrato abarcando entonces los supuestos de terminación anticipada (por ejemplo, por ejercitar el locatario su derecho a resolución anticipada, por voluntad concurrente de las partes, por pérdida de idoneidad del inmueble locado o por rescisión fundada en incumplimientos contractuales) donde la restitución se hará según el precio vigente al momento de la terminación del contrato, y los de conclusión por cumplimiento del plazo contractual donde la restitución se hará conforme el valor vigente al último mes del contrato aun en los supuestos en que continúe la ocupación sin que exista nuevo contrato o se omita por cualquier motivo la restitución del inmueble.
Valor llave: No se puede pedir el pago de un valor llave o equivalente, lo que resulta sorprendente ya que no es una práctica común –o mejor dicho no se observa en la práctica- exigir el pago de “llave” en locaciones con destino a vivienda, siendo un concepto propio de locales comerciales.
Pagarés: El inc. d) del art. 1196 CCCN señala que no puede exigirse al locatario el libramiento de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. Se trata de una nueva expresión de la baja calidad de la reforma ya que una interpretación literal llevaría a concluir que no se encuentra prohibida la exigencia de pagarés u otro documento en la medida que formen parte del contrato original.
Por otro lado, no fue modificada la legislación relativa a los pagarés y a los títulos valores (como llama el CCCN a los títulos de crédito) en general, lo que entonces continúan gozando de las características de autonomía, literalidad y abstracción en virtud de las cuales la emisión de títulos vinculados a contratos de locación (práctica por cierto censurable) no importa invalidarlos y en todo caso el locatario deberá promover una acción de nulidad de título autónoma cuya sentencia no será oponible al tercero tenedor legitimado.
Resolución anticipada: En el caso que la notificación prevista en el art. 1221 CCCN (es decir, la que hace el locatario haciendo saber al locador su voluntad de terminar anticipadamente el contrato una vez transcurridos por lo menos seis meses de la locación) se realice con una anticipación de por lo menos tres meses, no corresponde el pago de indemnización o compensación alguna.
Renovación del contrato: Se introduce el art. 1221 bis CCCN en el que pretende establecerse un método o procedimiento para la renovación de contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda. Allí se dice que, dentro de los tres últimos meses de vigencia del contrato existente, cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. La convocatoria debe hacerse en forma fehaciente con una anticipación no mayor a quince días corridos. Claramente la “convocatoria” es una invitación a una reunión –presencial o remota- por lo que en ella debe señalarse el día, hora, lugar o medio de reunión y sus alternativas, ya que como se trata de una negociación no caben imposiciones de una de las partes. La mención a una “convocatoria” descarta cuando menos en principio la posibilidad de aplicar este el esquema del art. 1221 bis CCCN (en realidad, sus consecuencias) a las negociaciones llevadas a cabo mediante ofertas y contraofertas por correo electrónico, mensajería electrónica o similares. Dice la norma que en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. El “silencio del locador” puede ser interpretado como la omisión de respuesta a la convocatoria hecha por el locatario, siendo notoriamente más correcto haber dicho “ante la falta de concurrencia del locador a la convocatoria”. Más difícil resulta interpretar la referencia a la negativa del locador de llegar a un acuerdo. La mención de acuerdo alude necesariamente a la concurrencia de voluntades, al consenso de las partes –en este caso- sobre los términos y condiciones del nuevo contrato o la simple renovación de su plazo. En ese contexto, la imposibilidad de alcanzar un acuerdo es una situación objetiva no imputable necesariamente a la negativa de una de las partes (en este caso el locador) a llegar a un entendimiento. Como no existen bases preestablecidas que permitan conocer qué parte no realizó los esfuerzos y concesiones propias de la negociación impidiendo así el acuerdo, el único supuesto posible de “negativa de llegar a un acuerdo” sería la manifestación expresa del locador de no tener intención de renovar el contrato.
La consecuencia de la falta de acuerdo –sea por el silencio del locador o por su negativa a llegar a un consenso- es habilitar al locatario a rescindir anticipadamente la locación sin pagar la compensación o indemnización estipulada en el art. 1221 CCCN. Sin embargo, la previsión agregada en el nuevo artículo no dejó de lado la obligación del locatario de dar aviso previo al locador de su intención de resolver anticipadamente el contrato.
No quedan dudas que la reforma quiso beneficiar al locatario otorgándole libertad para procurar una nueva vivienda de fracasar la renovación de su contrato vigente. Sin embargo, se diluye esta finalidad en las imprecisiones comentadas y en el hecho de no existir un plazo para las negociaciones de renovación siendo a la vez dificultoso establecer y probar si éstas fracasaron por la negativa del locador o por otro motivo.
Por estas razones, hubiera sido preferible –en vez de agregar el art. 1221 bis CCCN- modificar el art. 1221 CCCN previendo que “las locaciones con destino a vivienda pueden ser rescindidas anticipadamente por el locatario sin pago de indemnización y con la sola notificación al locador de su voluntad en ese sentido, cuando por lo menos tres meses antes del vencimiento del plazo contractual las partes no hayan arribado a un acuerdo de renovación del contrato vigente y el locador haya rechazado las propuestas que al efecto le haya efectuado el locatario de forma fehaciente . En tales supuestos, el locatario solamente deberá abonar los cánones locativos, expensas, servicios domiciliarios y demás importes a su cargo, hasta el momento de la efectiva restitución del bien locado”.
Desalojo por falta de pago: A la intimación de pago de los cánones adeudados en forma previa al desalojo, se agregan distintas previsiones en el art. 1222 CCCN, a saber: a) Resulta válida la intimación de pago o cualquier otra notificación remitida al locatario al domicilio que denunció (o constituyó) en el contrato aunque no la recibiera por negarse o impedir la recepción como el caso típico de eliminar la numeración municipal o no retirar la notificación a pesar del aviso dejado por el correo. b) Los juicios de desalojo tramitarán por el procedimiento fijado por los códigos procesales pertinentes y en el supuesto de no preverse un procedimiento especial, por el juicio más abreviado que exista en cada jurisdicción. c) El locador no puede negarse a recibir el inmueble alegando obligaciones pendientes del locatario o cualquier otra cuestión, por lo que no se devengará ningún importe en concepto de alquileres o penalidades desde la notificación fehaciente que haga el locatario al locador para restituirle la tenencia del inmueble, a condición de que promueva la consignación judicial de su obligación (consignación de llaves) dentro de los diez días hábiles siguientes a tal notificación. Si la consignación judicial tiene lugar fuera de dicho plazo, no se adeudarán alquileres o penalidades desde el momento en que el locador quede notificado de la existencia de la consignación.
Misceláneas:
1. El Código Civil y Comercial de la Nación tiene una redacción deficiente en tanto en vez de prohibir ciertas obligaciones señala en cambio que cosas no puede exigirle el locador al locatario. Esta deficiencia es reproducida por la reforma del art. 1196 que enumera lo que no puede exigirse al locatario.
Así, lo que seguramente se ideó como restricciones a la libertad contractual o directamente como el establecimiento de reglas o pautas obligatorias que fijen un estándar mínimo, termina diluido en tanto en vez de fijarse prohibiciones, se prohíbe que se exija (por parte del locador) ciertas prestaciones al locatario de unidades de vivienda.
Como en el curso de la negociación el locador puede incluir alguna de estas cuestiones como condición de contratación, la firma del contrato de locación importará su aceptación voluntaria siendo entonces válida la previsión. Es que en el fondo no se prohíben las prácticas u obligaciones en cuestión sino su imposición, y como el contrato depende de la aceptación y consenso de las partes intervinientes, no hay imposición posible.
Por lo tanto, si se pretendía que las modificaciones introducidas en el Código Civil y Comercial fueran obligatorias, debieron establecerse como prohibiciones o declarando inválidas las obligaciones contraídas por el locatario en exceso de los estándares creados por la reforma.
Entonces, una interpretación estricta de la norma reformada permite concluir que son válidas las condiciones que excedan los estándares previstos en el art. 1196 CCCN en tanto se asuman voluntariamente por el locatario.
2. La protección que pretende la nueva ley en materia de vivienda es insuficiente en tanto se circunscribe a inmuebles, descartando otras alternativas equivalentes de casa-habitación como las llamadas casas flotantes.
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