Por Ethel Humphreys
LA USUCAPIÓN Y SUS IMPLICANCIAS EN MATERIA DE INMUEBLES
La usucapión se encuentra regulada en el artículo 1.897 del Código Civil y Comercial de la Nación, bajo el título de “prescripción adquisitiva”. En su texto se dispone: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.
La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir los derechos reales principales que se ejercen por la posesión, cual determina el artículo 2.565 de ese pleno normativo.
A su vez, importa uno de los efectos propios de la posesión, cual impone el artículo 1.939 del nuevo Código.
La vía por la cual tramite el proceso debe ser contenciosa (artículo 1.905, CCyCN).
La prescripción adquisitiva puede ser interpuesta por vía de acción o de excepción.
En el auto en el cual se confiera traslado, el magistrado deberá ordenar la anotación de la litis, en el Registro respectivo, a efectos de dar a conocer el proceso a terceros. Ello, en miras al cumplimiento de la publicidad registral, que impera en la materia.
Los elementos comunes a toda usucapión son dos:
1. Posesión: La posesión importa la detentación material de la cosa o la posibilidad de hacerlo (corpus), sin reconocer un señorío superior al de quien ejerce esa relación de poder (animus domini).
La posesión debe ser ostensible y ser ejercida con ánimo de dueño.
El carácter de ostensible se logra a través de la posesión pública y pacífica. Debe ser notoria.
2. Tiempo: En relación al tiempo debe considerarse el tipo de usucapión que se trate, serán los plazos que deben cumplirse; a saber:
a. Prescripción adquisitiva larga sobre inmuebles: 20 años
b. Prescripción adquisitiva breve sobre inmuebles: 10 años
Si se trata de una prescripción adquisitiva breve, se deben añadir otros dos elementos:
- Buena fe: La buena fe importa la imposibilidad de conocer la falta de derecho a la posesión o de haberlo podido hacer (artículo 1.902, CCyCN).
- Justo título: El justo título es el acto jurídico bilateral que tiene por finalidad transmitir un derecho real y que cumple con las formalidades exigidas por la ley; más no, con las condiciones de fondo, atento a que su otorgante no es capaz o no se encuentra legitimado a esos efectos.
La posesión debe ser continua. La continuidad obsta al mantenimiento de la relación de poder con la cosa por sí o a través del instituto de la accesión de posesiones. La accesión de posesiones es el instituto que permite unir la posesión del actual poseedor con la de su anterior, sin mediar intervalo en la continuidad.
El artículo 1.901 del Código Civil y Comercial de la Nación refiere a la temática del siguiente modo: “El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”.
Por lo tanto, para acreditar el cumplimiento del tiempo, no hace falta que quien solicita judicialmente que se le consagre la titularidad de un derecho real a su favor por haber sido usucapiente, se haya relacionado con la cosa por el plazo legal exigido. El tiene la potestad de unir su posesión a las anteriores.
La unión de posesiones no se aplica al heredero forzoso, en tanto él ocupa la misma posición a la del causante. Sí, en relación al sucesor particular. Éste podrá anexar al tiempo de su posesión el período transcurrido por los anteriores poseedores; siempre y cuando, fuesen concatenadas. En el supuesto que se intente entablar una usucapión breve, tanto el sucesor particular como sus antecesores, deberán haberse relacionado con el bien de buena fe.
Entonces, a fin de que la usucapión corta tenga acogida favorable por ante el órgano judicial deberán cumplirse los siguientes requisitos:
- Posesión
- Buena fe
- Justo título
- Plazo: 10 años
En tanto que, para la larga:
- Posesión (sin importar la buena o mala fe).
- Plazo: 20 años.
A esos efectos, deberá acreditarse la realización de actos posesorios. Es decir, de aquellos actos que demuestren el ejercicio de la relación de poder con la cosa. El artículo 1.928 del Código fondal enumera, no taxativamente a los siguientes: “su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”.
La sentencia que se dicte, tendrá efectos declarativos y debe fijarse la fecha en la cual se produce la adquisición del derecho real. Ella no será retroactiva al tiempo en el que comenzó la relación con la cosa (artículo 1.905, CCyCN).
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