Vallejos - Blanco, readecuación de conjuntos...

 
Por Jonatan Eduardo Vallejos* y Alejo Ezequiel Blanco**

READECUACIÓN DE CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES: UNA MIRADA PRAGMÁTICA DEL CONFLICTO

Resumen: “El Código Civil y Comercial de la Nación en el Art. 1887, inc. d, adicionó a sus numerus clausus de derechos reales los Conjuntos Inmobiliarios. El Art. 2075 en su tercer párrafo ordena su readecuación a las previsiones normativas del nuevo derecho real. A más de 5 años de la promulgación del Código sustantivo, la Inspección General de Justicia dictó dos resoluciones que compele a los Conjuntos Inmobiliarios a efectuar una readecuación estructural. A partir de ello se realiza un análisis pragmático de los conflictos jurídicos que se desarrollarán”.

Sumario: I. Introito. II. Pilares críticos de la norma. 1. Constitucionalidad. 2. Competencia administrativa. 3. Plazo de cumplimiento. 4. Sujeto acreedor de la obligación. 5. Norma de cumplimiento imposible. III. Institutos procesales para la resolución del debate. A. Preparando la vía procesal. B. Vías procesales propiamente dichas. IV. Negociaciones extrajudiciales. V. Conclusiones.

I. Introito

El pragmatismo en el ámbito profesional nos permite reconocer ciertos conflictos y evaluar estrategias jurídicas acordes a la afectación de derechos que se desarrollan dinámicamente, aquí estrictamente trataremos la problemática de los Conjuntos Inmobiliarios a partir de las resoluciones dictadas por la Inspección General de Justicia, en adelante IGJ.
Dicho esto, en rigor de verdad existe una necesidad a los fines interpretativos, de realizar una lectura detenida de los Art. 1887, 2073 y 2075 del Código Civil y Comercial Nacional, en adelante C.C.C.N.
Conforme lo dispuesto por el artículo 1887 del C.C.C.N remite a la incorporación dentro del númerus clausus de los Derechos reales, los cuales se encuentran conformados por una cantidad limitada de figuras Jurídicas, dentro de los cuales se incorpora a los Conjuntos inmobiliarios (en adelante, C.I. ).
A partir del artículo 2073 del mismo cuerpo normativo, se desarrolla la estructura jurídica de los C.I., véase que en el artículo precedente provee una definición como punto de partida, la cual a continuación se transcribe: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”. [1]
Como bien se observa, los C.I. no sólo comprenden los Clubes de Campo o Countries sino que se extiende en diferentes modalidades de urbanización bajo responsabilidad privada, sin embargo estos desarrollos urbanísticos parecen ser los más afectados.
Continuando con el hilo conductor del análisis, es importante concentrarnos en el Art. 2075 del mismo cuerpo legal, ya que será objeto de cuestionamientos durante el trabajo. El referido indica lo siguiente: “ Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Habiendo finalizado la lectura, comenzamos a observar detalles que quizás en un principio sean poco perceptibles, sin embargo han concedido ambigüedades interpretativas que provocaron los conflictos que han surgido con las resoluciones.
Que con fecha 20 de mayo de 2020 la IGJ ordenó, mediante el dictado de la Resolución General N° 25/2020, la adecuación normativa de los clubes de campos y todo C.I. organizado bajo forma de sociedad o asociación a las previsiones normativas que establece el C.C.C.N. con relación al derecho real de propiedad horizontal.
Para su cumplimiento estableció un plazo inicial de 180 días, el que mediante Resolución General 27/2020 fue ampliado a 360 días, y una sanción patrimonial en cabeza de los administradores y la sindicatura, contemplada en el artículo 302 inciso 3° de la Ley N° 19.550, sin perjuicio de otras acciones legales que pudieran proceder.
Frente a esta problemática algunos doctrinarios han optado por una interpretación a favor de la adaptación operativa funcional a los C.I de forma inmediata con la promulgación del C.C.C.N y otros han optado por la necesidad de modificación jurídico–estructural de los C.I. , es por ello que proponemos un análisis crítico de los pilares interpretativos que sostienen a la norma.

II. Cinco pilares críticos de la norma

Desde nuestra opinión nos manifestamos sobre la existencia de cinco pilares críticos que sostienen las resoluciones, los cuales desde el ámbito profesional deben replantearse para llevar el debate a los estrados judiciales con el objeto de comenzar a surcar los caminos de encontrar los nuevos criterios judiciales de esta problemática.

1. Constitucionalidad

El primer pilar crítico nos convoca a hablar de la constitucionalidad de la Resolución N° 25/2020 emitida por IGJ ya que afecta directamente los derechos patrimoniales adquiridos y consolidados cuando compele a los C.I. a modificar estructuralmente su constitución y funcionamiento, es decir mutar desde una Sociedad o Asociación civil a la constitución de un nuevo derecho real especial.
Vale aclarar que al momento de constituirse bajo esa forma societaria era la única figura jurídica viable que lo regule por carecer de normativa especial. Por ello, consideramos que es un derecho consolidado por la normativa vigente al momento de su constitución.
Aquí es donde la afectación patrimonial protegida constitucionalmente por el artículo 17 de la Constitución Nacional Argentina toma relevancia, ya que al poner en cabeza del C.I. una obligación de adecuar, compele a una necesaria e importante erogación dineraria que no solo puede afectar el equilibrio patrimonial de la sociedad sino también de los propietarios de los lotes, aunque en ello no reposa la violación de propiedad principal tanto como en la erogación en sí.
Por último, consideramos que la consolidación de derechos conforme la aplicación de un código vigente al tratamiento del instituto propone una vulneración a la seguridad jurídica del sistema normativo argentino.
En este sentido ya se había expedido la Comisión de Juristas compuesta por los Dres. Julio C. Rivera, Ramón D. Pizzarro, Diego Botana, Agustina Diaz Cordero y Marcelo A. Rufino creada mediante Decreto número 182/2018 para evaluar y modificar las inconsistencias del C.C.C.N. En esta Comisión se propuso derogar el tercer párrafo del art. 2075 transcripto con anterioridad. [2]
Lo expuesto es no obstante el análisis procedente sobre violación de principio de igualdad, razonabilidad e inalterabilidad del contenido esencial de derechos que pudiera reforzar la tesis adoptada.

2. Competencia administrativa

El segundo pilar crítico donde se apoya la Resolución es la competencia administrativa, es decir la facultad de dictar la misma.
Cuando consideramos que esta competencia no es la pertinente para dictar la resolución entendemos que hay un exceso de IGJ respecto de la competencia material y territorial.
Como bien en la introducción observamos la transcripción integra del artículo 2075 del CCCN, esta no es una facultad o competencia delegada, ya que proviene de un organismo del Poder Ejecutivo Nacional que entiende en materia meramente registral y de control de legalidad.
Asimismo, de la lectura de la Ley 22.315 surge expresamente que será el ámbito de aplicación de dicha ley el territorio de la Capital Federal, y del por entonces Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur.
Es por lo que no consideramos que debería arrogarse funciones que no fueren estrictamente delegadas, con el objeto específico de reglamentar la normativa vigente, y menos aún hacerla aplicables a un ámbito territorial que excede ampliamente su competencia legal.

3. Naturaleza jurídica de la obligación y plazo de cumplimiento

El tercer pilar crítico de la resolución radica en determinar la naturaleza jurídica de la obligación impuesta lo cual repercutirá en el plazo de cumplimiento, el que reviste capital importancia atento las sanciones patrimoniales ante su incumplimiento.
Dentro de la clasificación temporal de las obligaciones podemos encontrar a las pura y simple, es decir aquellas cuyo cumplimiento es inmediato; y las obligaciones de plazo indeterminado o tácito, es decir aquellas que para su exigibilidad necesitan de una interpelación previa.
Estas adecuaciones requieren de la expresión de voluntad de la sociedad a través de sus órganos específicos, mediante las mayorías requeridas propias de su régimen. Las que deberán ser formalmente expresadas en escritura pública, con las inscripciones registrales correspondientes, asumiendo que debe constituirse bajo las mismas condiciones la transferencia del nuevo derecho de propiedad horizontal especial.
Es decir, que deberá formalizarse por escritura pública el acto de transferencia de las unidades funcionales a los propietarios de acciones y lotes de lo Sociedad. De esta forma en mismo acto se avanzará con la formalización de la extinción de los usufructos y otros derechos reales de uso, si en el caso particular los hubiere.
Asimismo la constitución de la nueva Propiedad Horizontal especial también deberá adecuarse a través de un reglamento realizado mediante escritura pública con su respectiva inscripción registral.
Por todo lo expuesto, es una clara evidencia que las obligaciones no pueden enmarcarse dentro de las puras y simples o de exigibilidad inmediata.
Sin lugar a dudas, si analizamos la naturaleza jurídica de las obligaciones de plazo táctico, diremos que son aquellas cuyo tiempo de cumplimiento surgen de la naturaleza y circunstancias de la obligación, en la fecha que conforme los usos y costumbres han de cumplirse; en cambio, las de plazo indeterminado son aquellas en las que se debe solicitar judicialmente al Juez que establezca su plazo de cumplimiento previa constitución en mora por parte del acreedor de la obligación.
Entonces, no son de cumplimiento inmediato ni de cumplimiento tácito la impuesta por la IGJ, y aunque estrictamente entendemos que esta obligación es operativa funcional, consideramos que frente al escenario donde se pretenda imponer un plazo, los mismos podrían enmarcarse en obligaciones de plazo indeterminado.
Y por ende, el inicio del cómputo de la fecha a partir de la cual deberá limitarse el plazo de cumplimiento de la misma, excede las facultades que le son propias a la IGJ, debiendo determinarse por ende, la legitimación activa para requerir o intimar a su cumplimiento.

4. Sujeto activo de la obligación

El cuarto pilar crítico de la Resolución se centra en la determinación del sujeto activo de la obligación.
Dentro de toda estructura obligacional encontramos un sujeto activo, uno pasivo y el objeto de la obligación. Preliminarmente podemos señalar que el objeto o prestación de la obligación es la adecuación normativa, el sujeto pasivo el C.I. y el activo, es el gran interrogante.
El derecho de requerir la adecuación entendemos que se encuentra en tela de juicio, ya que como expusimos que existe un exceso en la competencia administrativa de la IGJ al momento de dictar la resolución; por dicha razón para su determinación debemos hacer un simple ejercicio mental que consiste en pensar en favor de quién se impone la adecuación. Será en favor de la IGJ o de los titulares dominiales de los lotes que componen el C. I.
La IGJ es un órgano estatal sin titularidad dominial de bienes de dominio privado en C.I., razón por la cual de existir una eventual constitución en mora, el propietario del lote debería ser quien sea el acreedor de la obligación.
Es decir, que serán los titulares de las acciones y lotes de los C.I. los acreedores de los mismos careciendo, por ende, la IGJ de facultades para su cumplimiento o la facultad de exigir la fijación de plazo.

5. Norma de cumplimiento imposible

Como quinto pilar crítico de la norma nos concentramos en una interpretación práctica de la normativa en análisis y pretendemos exponer una causal que transforma a la Resolución en estudio en una norma de cumplimiento imposible.
Es importante resaltar que el Registro de la Propiedad de la provincia de Buenos Aires mediante Orden de Servicio 45/2015 expuso lo siguiente: “Se interpreta que dicha adecuación resulta en esta instancia de cumplimiento imposible y no será objeto calificación registral hasta su regulación por una norma específica. Por ello, las transmisiones, modificaciones, constituciones y extinciones de derechos reales relacionadas a las parcelas subdivididas por Plano aprobado por Geodesia, se seguirán calificando en la forma de estilo”. [3]
El Registro Bonaerense indica estrictamente que hasta que una norma específica regule los avatares de la adecuación no será posible su cumplimiento.
Y ante la novedosa situación que plantea la Resolución General de la IGJ hemos realizado en algunas oportunidades consultas al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires vía mail, con el objeto de que informe sobre el temperamento a adoptarse, sin obtener una respuesta positiva, solamente con la manifestación que se tomarán las medidas pertinentes sin fijar plazo, modo o condición para ello.
Es decir que en la actualidad no hay procedimiento o mecanismo administrativo y/o registral que faculte a la Administración de los C.I a cumplir con las Resoluciones.

III. Institutos procesales para la resolución del debate

a. Preparando la vía procesal

El 17 de marzo de 2020, el Lic. Pedro Sánchez, Presidente del Gobierno de España definía el transitar de su país a causa del Covid19 como “un camino plagado de sombras y muy pocas certezas”[4]. A más de 100 días de dictada la Resolución General N° 25/2020 por parte de la IGJ, dicha sentencia es la definición exacta del panorama ante el que se enfrentan los C.I.
Y esa falta de certezas, una vez más, perjudica al ciudadano. No debe perderse de vista que el art. 3 de la Resolución General N° 25 de la IGJ establece que su incumplimiento hará pasibles a los administradores y sindicatura de la sanción de la multa contemplada en el artículo 302 inciso 3° de la Ley N° 19.550, sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.
Es ante esta situación en que el accionar de quien ejerce a diario la actividad privada cobra suma relevancia tanto en la fas teórica; para dar un encuadre jurídico doctrinariamente adecuado, como la fas práctica; para adoptar los canales procesales correspondientes que maximicen la posibilidad de éxito.
La falta de articulación de la IGJ con los registros de propiedad de las provincias, y en particular el de Buenos Aires, por ser esta en la que mayor cantidad de C.I. existen, imponen la necesidad de agudizar el ingenio procesal para desarrollar estrategias legales que impidan imponer sanciones injustas.
Apelar a la experiencia, al intercambio de opiniones con colegas, y a la siempre tan bienvenida analogía en los debates, nos permitirá utilizar las herramientas que el derecho nos otorga para crear las condiciones necesarias desde una etapa prejudicial temprana para obtener la indemnidad patrimonial, no sólo del C.I. sino también la de sus administradores y sindicatura.
Esto es la adopción de estrategias procesales que sirvan como barrera de contención ante el avance del Estado.
Como primer recaudo a adoptar entendemos necesario la interpelación e intimación fehaciente al Estado provincial, y en particular al Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de que informe;

1. Si se ha dictado una disposición técnico registral (DTR) mediante la cual se reglamente el proceso necesario para la obtención de inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente (Art. 2 Res. Gral. 25/2020).
2. Informe si de encontrarse pendiente el dictado de ésta, los motivos de dicha omisión.

Naturalmente la intimación lo será bajo apercibimiento en caso de silencio o respuesta evasiva a iniciar las acciones judiciales en el fuero contencioso administrativo a fin de obtener el pronunciamiento a que se le intima y/o la determinación judicial del procedimiento aplicable, como así también la reparación del daño patrimonial que su omisión genere.
Frente a este escenario deberemos analizar el panorama que se nos presenta y en consecuencia optar por las vías procesales según la respuesta u omisión por parte de la Administración.
Iniciaremos por el escenario menos probable, la ausencia [5] de respuesta de la Administración; nos encontramos ante un particular supuesto de incumplimiento del deber de informar por parte de la Administración, razón por la cual el agotamiento de la vía administrativa para recurrir a los órganos jurisdiccionales consideramos deviene innecesario.

b. Vías procesales propiamente dichas

En este apartado analizaremos las vías procesales que consideramos podrán utilizarse para proponer el debate en los cimientos del ámbito judicial.
- La acción declarativa de certeza; tendrá por objeto suplantar la ausencia de reglamentación administrativa mediante la voluntad del órgano jurisdiccional, y como pretensión sucesiva la tendiente a obtener de la Administración el dictado de la reglamentación necesario bajo apercibimiento de aplicar sanciones conminatorias a los funcionarios a ello obligados.
Naturalmente tal pretensión per se no será suficiente, y deberá solicitarse una medida de no innovar mediante la cual se determine que el C.I. no es alcanzado por el plazo dispuesto en la Resolución General N° 27/2020 hasta tanto y en cuanto no exista sentencia firme y pasada en autoridad de cosa juzgada que determine el procedimiento de adecuación y/o el Registro de la Propiedad proceda a la reglamentación necesaria.
Para el supuesto de respuesta por parte de la Administración, deberemos darnos a la tarea de analizar el procedimiento establecido, teniendo en especial consideración los costos que irrogaría, el volumen de documentación requerido y el tiempo estimado para su total concreción.
Ello nos dará un panorama en función de la complejidad del cumplimiento del procedimiento reglado, y consecuentemente la necesidad de optar por alguna de las siguientes acciones, que se analizaran en orden creciente de complejidad.
En primer lugar, creemos conveniente utilizar la vía procesal de la acción declarativa de certeza, la cual tendrá por objeto delimitar el plazo de inicio a partir del cual iniciará se contarán los 360 días que establece la norma para su cumplimiento, en función de que la DTR no ha sido dictada en tiempo y forma.
El fundamento principal de ello sería que se ha establecido una obligación de imposible cumplimiento ante la falta de procedimiento determinado para su realización, deviniendo irrazonable el cómputo de los 360 días hasta que ello no ocurra.
- La acción declarativa de certeza sobre la naturaleza jurídica de la obligación de adecuación normativa; tendría por objeto delimitar si la obligación de adecuación normativa se encuadra dentro de las llamadas “puras y simples” y por ende de cumplimiento dentro de los 360 días de dictada la Resolución General 25/2020 por la IGJ o, si por el contrario, se enmarca dentro de las llamadas de plazo indeterminado. [6]
De establecerse que la obligación es de naturaleza indeterminada, no tendrá la IGJ legitimación alguna para requerir la adecuación normativa y a consecuencia no habrá posibilidad alguna de compeler a su cumplimiento y mucho menos establecer sanciones pecuniarias para el caso de vencerse los plazos que la resolución otorga.
- La declaración de inconstitucionalidad de la Resolución General N° 25/2020, es la vía procesal de mayor complejidad no solo por su motivación sino también por la preparación de la vía procesal.
La acción deberá establecer de manera precisa y fundada mediante un análisis de doctrinal y jurisprudencial la forma en que se manifiesta la afectación patrimonial que produce la Resol. Gral. 25/2020 sobre la sociedad Anónima según sea el caso; amén de analizar la falta de competencia de la IGJ para el dictado de resoluciones del estilo, todo ello a fin de abastecer de forma suficiente el planteo a articular.
Para el supuesto que se acoja la declaración de inconstitucionalidad que ha de articularse, se determinará con alcance particular para el C.I que la mentada adecuación no le es aplicable, y por ende no deberá hacer adecuación alguna hasta que la misma sea establecida en modalidad y plazo por medio de una ley nacional.
En todos los casos, tal como se hiciera referencia supra, la solicitud de una medida cautelar de no innovar será fundamental para detener el transcurso del tiempo que insume el proceso judicial y así no caer en el plazo fatal dispuesto por la IGJ. Es decir, evitar al administrador o síndico del CI la imposición de las sanciones pecuniarias establecidas.

IV. Negociaciones extrajudiciales

Mientras realizamos el análisis ocurrió algo que quizás para algunos era inesperado, sin embargo es lo que venimos pregonando desde nuestra postura hace tiempo.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires presuntamente acordó con la Inspección General de Justicia que los C.I. que se encontraban inscriptos bajo forma de sociedades anónimas distintas al Derecho real especial pretendido, deberán adecuar su operatividad funcional.
Esto quiere decir que se modificarán los órganos de gobierno, administración y fiscalización, permitiendo una adecuación estrictamente pragmática.
Hasta la fecha no pudimos acceder a una manifestación formal de la IGJ ni del Colegio de Escribanos sobre el acuerdo, desconociendo los detalles que lo integran.
Lo que no nos permite comprender como será su implementación ya que no hubo exteriorización que indique si evaluarán derogar, suspender o modificar las resoluciones generales.

V. Conclusiones

Con el dictado de las resoluciones de IGJ, entendimos que las bases de su fundamento se encontrarían en conflicto con la seguridad jurídica, y que propiciaría a realizar algunas consideraciones puntuales que sean un punto de partida para el debate profesional.
Sin perjuicio de ello, además de estos primeros análisis consideramos optar el uso de canales procesales para entender no solo el planteo teórico sino también tener presente las vías procesales para llevar el debate profesional a tribunales.
Entendemos que estas primeras aproximaciones al problema de forma metodológica, analizando directamente la operatividad de las resoluciones, es un disparador lógico para continuar con análisis teóricos y pragmáticos más profundos.
Y sin perjuicio de estas consideraciones, entendimos que:

- Los pilares que sustentan a las resoluciones son críticos, sin fundamentos sólidos la operatividad de la norma estará a la Orden del día para ser cuestionada.
- Estos puntos entendemos que podrían haber dado origen a la negociación extrajudicial entre la IGJ y el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.
- La IGJ si continúa con esta postura se expondrá a otro revés judicial tal como el sufrido en la causa “ASEA-Asociación Emprendedores Argentinos Asociación Civil y otros c/ Inspección General de Justicia s/Incidente de medida cautelar". [7]

Asimismo, no podemos dejar pasar por alto el contexto por demás inoportuno para el dictado de la Resolución General de la IGJ. En pleno proceso de distanciamiento social, con la economía paralizada y con índices de caída de actividad como nunca se vieron en la historia, un organismo del estado pone una vez más en cabeza de los entes privados obligaciones que no son prioritarias en la agenda jurídica de nuestro país.

BIBLIOGRAFIA

- Causse, Jorge Raúl, Adecuación de los Conjuntos inmobiliarios preexistentes, Editorial Hammurabi, Edición: 1ª edición, Año: 2018, Páginas: 118, ISBN: 978-950-741-929-4.
- Juliá, Jorge R.R., Conjuntos Inmobiliarios, Editorial Hammurabi, Edición: 1ª edición, Año: 2015, Páginas: 320, SBN: 978-950-741-722-1.
- Orden de servicio 045/2015. Link de acceso; https://www.colegio-escribanos.org.ar/noticias/2015_07_07_PBA-RPI-Orden-45-15.pdf .
- #Doctrina La I.G.J. y el deber de adecuación de los conjuntos inmobiliarios. Autor: Núñez Najle, Fabio M. Fecha: 12-jun-2020. Cita: MJ-DOC-15386-AR | MJD15386. Link de acceso; https://aldiaargentina.microjuris.com/2020/06/17/la-i-g-j-y-el-deber-de-adecuacion-de-los-conjuntos-inmobiliarios/
- Infobae, “Countries y barrios cerrados empiezan a funcionar como consorcios: qué cambia para los propietarios” Por Ximena Casas. 18 de Septiembre de 2020. Link de Acceso;    https://www.infobae.com/economia/2020/09/18/countries-y-barrios-cerrados-empiezan-a-funcionar-como-consorcios-que-cambia-para-los-propietarios/?outputType=amp-type.
- El diario Sur.com., “Marcha atrás de la IGJ con la adaptación de los Countries al nuevo régimen: qué cambió”, 23/09/2020, Link de Acceso; https://www.eldiariosur.com/canning/sociedad/2020/9/23/marcha-atras-la-igj-la-adaptacion-los-countries-al-nuevo-regimen-que-cambio-n42796 .

* Abogado Especialista en Derecho de Daños y Maestrando en Derecho Procesal.
** Abogado dedicado al ejercicio profesional en derechos reales y comerciales.