Sevitz, asambleas de consorcio...

Por Diana Sevitz

ASAMBLEAS DE CONSORCIO: ¿LOS POSEEDORES CON BOLETO DE COMPRAVENTA TIENEN DERECHO A VOTO?

En principio analizaremos quiénes, conforme el CCCN tienen derecho a participar y votar en asambleas.
El art. 2058 CCCN establece la definición de una asamblea. Es “…la reunión de propietarios…”. El artículo es claro, para participar en la misma se debe ser propietario, lo que no significa que lo deba hacer en forma personal, sino que puede hacerse representar por terceros, propietarios o no, con poderes o autorizaciones suficientes.
El derecho a participar en la administración de los bienes comunes que, como parte indisoluble del derecho de propiedad horizontal, integra el patrimonio individual. Este derecho está implícito en el régimen de la propiedad horizontal y es irrenunciable [1].
En el caso de la representación de un propietario en la asamblea, hay autores que opinan que “el nuevo Código, toda vez que hace referencia a la asamblea y sus concurrentes se los menciona como propietarios, lo cual puede cerrar la posibilidad que intervengan terceros que no ostentan esa calidad. Esta conclusión queda ratificada en el art 2067 CCCN que imponer al administrador llevar un libro de registro de propietarios y registros de firmas, las que deberán coincidir con las que se estampan en el acta de asamblea...” [2].

Forma de acreditar la titularidad para participar en las asambleas

1. Participación personal del propietario: el propietario previamente habrá tenido que cumplimentar con lo requerido por el CCCN, el registro de su firma en el libro de registro de propietarios, conforme el art 2062 CCCN 2do. Párrafo in fine “…Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas...”.
La obligación del control de este libro recae en el administrador [3].
El libro de registro de propietarios tiene por finalidad contar con la información actualizada de los titulares dominiales de todas las unidades funcionales. Es una responsabilidad del administrador. Para tal fin, cada propietario deberá acreditar que es titular dominial. Como la ley no impone ningún tipo de formalidad, ni establece la forma que esto debe cumplimentarse, el administrador sólo deberá requerir que el propietario acredite que es titular dominial, esto puede materializarse con la exhibición del título propiedad, o una fotocopia de la escritura en donde se encuentre dicha titularidad. No es obligatorio que dejen ningún tipo de documento ni fotocopia a la administración, es una responsabilidad del propietario cumplir con esta formalidad.

2. Propietario que se hace representar por un apoderado  
Antes de la sanción del nuevo CCCN, por lo normado por la ley 3254/10 de la C.A.B.A, que regula la profesión de los administradores, dentro de sus obligaciones se encuentra la establecida por el artículo 9º inciso e) de la citada que establece que la obligación del administrador es llevar actualizado un libro de registro de firmas, para ser exhibido al comienzo de cada asamblea:
La única obligación que tiene el administrador es informar a los      propietarios que él mismo está para que pueda ser suscrito.
El libro de registro de firmas tiene por finalidad que en una asamblea los propietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
Enlazando ambas normativas, no cabe duda que la única forma de hacerse representar en las asambleas es la prevista precedentemente.

Sujetos obligados al pago de las expensas. El caso de los poseedores por cualquier título

“Artículo 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título”.
La reforma trajo aparejado que el único obligado al pago es siempre el propietario, independientemente que las expensas devengadas pesen sobre quienes usufructúen o usen la cosa, el legitimado pasivo por antonomasia del cobro de tales deudas es la “persona a cuyo nombre figura la unidad funcional en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Recordemos que la naturaleza de la expensas son las denominadas “propter rem” y queda en cabeza del titular del derecho de propiedad horizontal por cuanto éste voluntariamente adhirió al sistema al suscribir el reglamento de propiedad horizontal. El propietario ha asumido frente al consorcio la calidad de deudor, situación que no se da respecto de terceros, como poseedores por boleto de compraventa, aún en el supuesto que en la relación jurídica con el titular registral se hubiera pactado que aquél tomaba a su cargo la obligación de pagar los gastos comunes, puesto que en todo caso, se trataría de un convenio entre particulares no oponible al consorcio, que resultaba ajeno a ese negocio jurídico [4].   

Aclaraciones acerca de los poseedores con boleto de compraventa. Su participación en las asambleas

Según la opinión del Dr. Gabas ”...Es preciso aclarar que el boleto no es título suficiente ni justo título siendo en realidad un título ilegítimo…El art. 2355 del CC derogado  decía: Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. El actual CCCN, que no contiene norma alguna similar a la descripta, infiere que el poseedor a del boleto es ilegítimo” [5]. Por lo tanto no podrían participar en las asambleas.
Para otros autores, como el Dr. Orfila, opinan que “es cierto que el boleto de compraventa no tiene virtualidad alguna para transmitir la propiedad, lo que es inoponible al consorcio, pero también es cierto que no resultaría congruente que, por la unidad cuyo titular dominial está enajenado, se admita a éste para participar en las asambleas y que le sea vedada es posibilidad a quien ya detenta la posesión de las expensas. Se interpreta como razonable que se le permita al comprador concurrir y deliberar en las asambleas, cuando los asuntos de interés común a tratarse no revistan especial trascendencia... Por el contrario se estaría decidiendo la modificación de alguna cláusula estatutaria o resolviendo una cuestión que involucra el derecho de dominio de los integrantes del consorcio, el voto del adquirente con boleto no podría conceptuarse, por cuanto existiría una falencia formal que lo inhabilitaría para conformar la unanimidad o la mayoría de propietarios, que resultan indispensables para integrar, en esos supuestos, la voluntad del ente” [6].   
He desarrollado los fundamentos normativos por lo cuales todos los artículos del nuevo CCCN citados no dejan dudas que la participación en las asambleas solo está reservado a los propietarios, o sea los titulares dominiales o a sus representados, siguiendo los lineamientos normativos, para que se pueda tomar por válidos los poderes que se presenten.
Es causal de nulidad de una asamblea por intervención y votación de personas que no sean propietarios.
Si esos votos han sido esenciales para la toma de decisiones, ésta adolece de una falencia esencial que obsta su validez.
Ahora si en la asamblea estuvo intervenida por una cantidad importante de no propietarios y además determinante de lo decidido, el acto es nulo en forma incuestionable.
Algunos autores, como Orfila opinan que, bien podrían participar en asuntos de interés común, sin implicar modificación de cláusulas estatutarias, deja abierta una puerta para su participación.
Lo que hay que tener muy en cuenta al tomar este criterio de permitir la votación a los poseedores con boleto de compraventa, es lo explicado anteriormente sobre la nulidad del algún punto.
Es aconsejable , frente a cada asamblea, estudiar bien  cuáles son los temas a tratarse, dejando en claro que si versan  sobre cláusulas estatuarias, la mayoría de la doctrina opina, que los poseedores con boleto de compraventa no pueden participar, dejando a salvo que es aconsejable no mezclarlos en la misma asamblea, decisiones sobre las cláusula referidas y otros temas.

Casos posibles de participación de los poseedores con boletos de compraventa en asambleas de consorcios con voz y voto

Cuando en asambleas se traten puntos como:
1. Reformas de cláusulas estatutarias: No pueden modificarse, contando con los votos de los poseedores con boleto de compraventa.
Ejemplos de modificaciones estatutarias:

• La proporción de cada unidad respecto al inmueble común
• porcentual de contribución en los gastos comunes
• El valor del voto en asamblea
• Limitaciones al destino de las unidades
• Limitaciones a la utilización de las cosas comunes
• La calificación de las partes exclusivas y las comunes
• Supresión de servicios comunes 

2. Creación Consejo de Propietarios. Por definición del art 2064, solo pueden participar en los mismos propietarios, pueden votar pero no pueden ser integrantes del mismo.
3. Consideración sobre la creación del reglamento interno del edificio. Podrían participar, sin variar los lineamientos del reglamento de propiedad. En cambio, no podrían votar limitación en el uso y goce de las cosas comunes
4. Designación de un Comité de disciplina. Considero que no pueden votar ni integrarlo
5. Rendición del fondo de equipamiento. El fondo de equipamiento es un patrimonio de los copropietarios, no del consorcio, persona jurídica [7] , que cuenta con otro patrimonio.
Esta situación no es privativa en aquellos edificios que aún no se encuentran dentro de la órbita de la propiedad horizontal, nos referimos  a aquellos que no se han constituido como consorcios [8]. También los encontramos en consorcios ya constituidos donde conviven propietarios y poseedores con boleto de compraventa.

Notas